「空き家活用の驚異的利回り｜リフォーム費だけで始める資産運用」〜佐久市の空き家活用ガイド③〜
「空き家活用に興味はあるけれど、どのくらいお金がかかるのかわからない」
「地方の空き家って本当に収益になるの？」
「リフォーム費用が高くついて、回収に何年もかかってしまうのでは？」
私たち「にじや不動産」では、そんな不安をお持ちの空き家オーナー様から、よくご相談をいただきます。
結論から申し上げると、佐久市の空き家活用は150万円くらいから始められ、年間利回り60％以上も十分に可能です。
なぜこれほど高い利回りが実現できるのか？その秘密を、実際の収支シミュレーションを交えながら詳しく解説します。
1. 「空き家活用っていくらかかるの？」まずは費用の内訳をチェック
「空き家活用＝何百万円もかかる」
「傷んでいるところすべてを直さないと入居者がつかない」
と思っていませんか？
実は、既に建物をお持ちの空き家オーナー様なら、
150万円を目安にスタートすることが可能
です。
リフォーム費用の内訳例（築40年・3LDK戸建て）
水回り改修（お風呂・キッチン・トイレ）：80万円
内装工事（壁紙・床材）：40万円
外部修繕（屋根・外壁の最低限補修）：20万円
その他（畳・襖・クリーニング）：10万円
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合計：150万円空き家活用の最大のメリットは、物件購入費が不要なことです。これにより、戸建て投資家では考えられない高利回りが実現できます。
※物件の状態により大きく変動します。まずは現状確認が重要です。
どんな商品を選ぶかによって、金額が変わります。
2. 驚異の利回り60％！気になる収益の具体例
【実例】築40年・3LDK戸建ての収支
初期費用：
- リフォーム費用：150万円
- 賃貸開始時の諸費用：8万円（仲介手数料の例）
- 合計：158万円
収益：
- 月額家賃：7万円
- 年間家賃収入：84万円
- 年間経費（管理費・税金等）：20万円
- 年間手残り：64万円
実質利回り：64万円 ÷ 158万円 = 約40.5％
さらに高利回りになるケース：
- リフォーム費用を120万円におさえる → 利回り約50％
- 家賃を7.5万円に設定 → 利回り約60％
リフォーム費用をおさえる。とは？
たとえば、こちらの「TOTO ネオレスト」という商品
「税込み 50万3,800円」となっています。
一方、
こちらの「TOTO ピュアレストEX」という商品をインターネットサイトで調べると、
８万円〜９万円くらい。
ウォッシュレット便座をつけても、１２〜１３万円ほど。
「流行りのデザインの高級そうなトイレをつけると、喜ばれそう」
と考えるかもしれませんが、５０万のトイレをつけても家賃を２万円高く設定できるわけではありません。
仮に、あなたが賃貸戸建てを探していたとして、
「５０万円のトイレがついている！ぜひ入居したい！」
となるでしょうか？
あまりならないですよね。
であれば、機能は最低限でも新品であること。のほうが重要です。
このように、
「どんな製品を選ぶか？」
で金額は大きく変動します。
つまり、
「どんなリフォームをすればいいのか？」という目利き
が利回りを上げるコツなのです。
とはいえ、安ければいいわけでもありません。
入居する人が清潔で快適に暮らせて、そして他の物件とは違う。
そのバランスが大切です。
また、どこにリフォームを依頼するか？もポイント。
残念ながら、必要でない高額な商品を勧めるリフォーム業者さんもいます。
私たち「にじや不動産」でもリフォーム会社さんへ依頼をする場合があります。
依頼しているのは、過剰なリフォームをしない業者さんのみ。
ご相談いただければ、「安心できるリフォーム業者さん」のアドバイスもさせて頂きます！
3. 全額現金？融資活用？150万円投資のファイナンス設計
150万円程度の投資額であれば、多くの方が現金で対応可能ですが、融資を活用してさらに効率化することも考えられます。
現金投資のメリット
- 融資手続きが不要で迅速にスタート
- 金利負担がないため利回りが最大化
- シンプルな資金管理
融資活用のメリット
- 手元資金を温存
- 他の投資機会や生活への余力を残せる
地元金融機関の活用
佐久市の信用金庫や地方銀行では、地域の不動産事情をよく理解しているため、築古物件でも柔軟な融資相談が可能です。
地元金融機関のメリット：
- 「この地域なら需要が安定している」という判断
- 築年数だけでなく、立地や需要を総合評価
- 金利も都市銀行より有利な場合が多い
私たち「にじや不動産」でも、戸建て賃貸を行う場合、ほとんどのケースで銀行融資を利用します。
4. 築古活用か、フルリフォームか？費用と効果の比較
空き家の状態に応じて、2つのアプローチから選択できます。
◆ 最低限リフォーム：高利回り重視
【メリット】
- 初期投資が最小限（80-120万円）
- 利回りが最大化（50-60％）
- 早期回収が可能
【デメリット】
- 新品に交換しなかったところが壊れる可能性
- 長期的なメンテナンス頻度が高い
【適用例】築35年・基本構造は良好
最低限リフォーム費用：100万円
月額家賃：6.5万円
年間手残り：58万円
実質利回り：58％◆ フルリフォーム：安定経営重視
【メリット】
- 長期安定入居が期待できる
- 家賃設定を高めに調整可能
【デメリット】
- 初期投資が大きい（180-250万円）
- 利回りは下がる（30-40％）
【適用例】築40年・水回り全面改修
フルリフォーム費用：200万円
月額家賃：8万円
年間手残り：76万円
実質利回り：38％5. 予算別シミュレーション｜100万／150万／200万で何ができる？
リフォーム予算別にシミュレーションしてみました。
| 予算 | 内容 | 想定家賃 | 利回り |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 水回り最低限 | 6万円 | ５２％ |
| 150万円 | 水回り＋内装 | 7万円 | ４３％ |
| 200万円 | フル改修＋外装補修 | 8万円 | ３８％ |
どの予算でも、一般的な投資商品を大幅に上回る利回りを実現できます。
6. なぜこれほど高い利回りが可能なのか？3つの秘密
秘密①：物件取得費ゼロの威力
通常の不動産投資では、物件購入費が必須。これがゼロになることで、利回りが劇的に向上します。
秘密②：佐久市の高い賃貸需要
教育移住ブームにより、ファミリー向け戸建ての需要が供給を大幅に上回っています。
秘密③：地方ならではの低リフォーム単価
都市部と比べて、リフォーム費用が安く済むため、費用対効果が抜群です。
まとめ｜150万円で始める、新しい資産活用のカタチ
空き家活用が驚異的な利回りを実現できる理由：
- 物件購入費ゼロで投資効率が最大化
- 佐久市の旺盛な需要で安定した家賃収入
- 地方の適正リフォーム費用で初期投資を抑制
空き家活用は、こんな方におすすめ：
- まとまった現金はないが、空き家を有効活用したい
- 高リスクな投資は避けて、堅実に資産を増やしたい
- 思い出の家を残しながら、収入も得たい
- 年金の補完として、安定収入を確保したい
「でも、活用を始めた後の管理はどうすればいいの？」
「入居者とのトラブルが心配…」
そんな不安をお持ちの方のために、次の記事では管理・運営を完全に委託できるサポート体制について詳しく解説します。
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