空き家をお荷物だと思っていませんか？活用と売却、どちらが正解？〜佐久市の空き家活用ガイド①〜

「実家の空き家、どうしたらいいかわからない…」
「管理が大変だけど、売るのも忍びない…」
「固定資産税だけがかかって困っている…」

そんなお悩みをお持ちではありませんか？

佐久市では、相続や親の施設入居などで空き家や土地を受け継いだ方が増えています。

「早く処分したいけれど、思い出の詰まった家を手放すのは複雑…」
「物がたくさんありすぎて、自分では片付けられない」
「かといって、このまま放置していても維持費がかかるばかり」

そんな中、最近注目されているのが「空き家の賃貸活用」。
実は、その空き家は「負の遺産」ではなく「貴重な資産」かもしれません。

本記事では、売却と活用の違いに触れながら、

なぜ今、空き家オーナーが”賃貸活用”を選ぶのか

を解説します。

佐久市に移住したい人が急増している背景

都市生活の限界と自然志向の高まり

コロナ禍以降、都市部の生活スタイルに限界を感じ、自然の多い地方へ目を向ける人が増えています。特に子育て中の家庭では、「広い家」「自然環境」「静かな暮らし」などを求めて地方移住や二拠点生活に関心が高まっています。

教育移住・テレワーク移住の動き

長野県佐久市は、教育移住先として大きな注目を集めています。大日向小や風越学園など、ユニークな私立小学校が続々と開校され、都市部からの移住が加速。その背景には「子どもにはより良い教育環境を」「自然の中でのびのびと育ってほしい」という親の想いがあります。

つまり、あなたの空き家を「必要としている家族」がたくさんいるのです。

売却 vs 賃貸活用の違いとは？

空き家の処理方法として、主に「売却」と「賃貸活用」の2つの選択肢が考えられます。

それぞれの方法のメリット・デメリットを比較検討し、どちらがご自身の状況に適しているかを判断いただけるように、

• 即効性
• 手間
• 収益性
• 想いで
• 初期費用

という5つの項目に焦点を当て、それぞれの特徴を詳しく解説します。

1. 即効性

売却

売却の最大のメリットは、まとまった現金にできる点です。

不動産会社との媒介契約、買い手探し、売買契約、引き渡しというプロセスを経て、通常数ヶ月以内にまとまった資金を得ることができます。
急な資金需要がある場合や、空き家の維持管理に負担を感じている場合には、有効な選択肢となります。

賃貸活用

賃貸活用の場合、入居者が決まるまでに時間がかかることがあります。
物件の状態、立地条件、家賃設定などによって、入居希望者が現れるまでの期間は大きく変動します。また、入居者が決まった後も、毎月の家賃収入を得るまでに時間がかかるため、即効性という点では売却に劣ります。

2. 手間

売却

売却の場合、売却活動が完了すれば、その後は一切手間がかかりません。不動産会社に仲介を依頼すれば、買い手探しや契約手続きなどを代行してもらえるため、時間や労力を大幅に削減できます。

賃貸活用

賃貸活用の場合、入居者の募集、契約手続き、家賃の回収、物件の維持管理など、様々な手間が発生します。これらの業務を自分で行うことも可能ですが、時間や労力がかかるため、管理会社に委託するのが一般的です。管理委託費用は発生しますが、手間を大幅に軽減できます。

3. 収益性

売却

売却の場合、一時金としてまとまった資金を得ることができます。ただし、売却価格は市場の状況や物件の状態によって変動するため、期待通りの金額で売却できるとは限りません。

佐久市では移住者が増えていることから中古戸建ての需要は多く、上田市や東御市と比較しても高い価格相場にある、と言えます。

賃貸活用

賃貸活用の場合、毎月継続的な家賃収入を得ることができます。ただし、空室期間が発生したり、家賃滞納が発生したりするリスクもあります。また、固定資産税や都市計画税、修繕費などの維持費も考慮する必要があります。

4. 思い出

売却

売却した場合、その家は他人のものになります。長年住み慣れた家や、家族の思い出が詰まった家を手放すことに抵抗がある場合は、慎重に検討する必要があります。

賃貸活用

賃貸活用の場合、家は残ります。思い出の詰まった家を維持しながら、家賃収入を得ることができます。ただし、入居者が家をどのように使用するかはコントロールできないため、家が傷んだりする可能性もあります。

5. 初期費用

売却

売却の場合、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかりますが、リフォーム費用は基本的に不要です。ただし、物件の状態によっては、買い手から修繕を要求される場合や、売却価格が減額される場合があります。

例えば、境界確定費用・残置物の撤去費用・上下水道の整備などがあります。
特にこれらの費用は購入者にとって負担になるため、

「早めに処分したい」
ということであれば、売却希望額から負担してあげることで、より早い売却が見込めます。

賃貸活用

賃貸活用の場合、入居者を確保するために、リフォーム費用が必要となる場合があります。特に、水回りや内装の老朽化が進んでいる場合は、大規模なリフォームが必要となることもあります。また、入居者が退去するたびに、クリーニングや修繕が必要となるため、継続的な費用が発生します。

家賃収入＝すべて収入になる

ではなく、クリーニングや設備修理・交換費用が発生するもの。として計画しておくことが、賃貸経営において重要なポイントです。

佐久市における具体的な数字比較

【売却の場合】例：築40年・3LDK戸建て

• 売却価格：約400万円（一時金）
• 手続き費用：約40万円
• 手残り：約360万円

【賃貸活用の場合】同じ物件

• リフォーム費用：約150万円
• 月額家賃：7万円
• 年間収入：84万円
• 年間経費：20万円
• 年間手残り：64万円

つまり、約5年半で売却金額と同等、それ以降は純利益となります。

佐久市で空き家活用が選ばれる3つの理由

1. 圧倒的に少ない初期費用

戸建て投資を一から始める場合、例えば、物件購入費400万円＋リフォーム費150万円＝550万円の投資が必要です。

しかし、既に空き家をお持ちなら、リフォーム費150万円のみ。投資額が4分の1で済むため、リスクも大幅に軽減されます。

2. 入居者ニーズが明確（ファミリー・移住者）

移住や教育目的で佐久市に住まいを求める家族は、「庭付き」「静かな環境」「戸建て」という条件を強く希望します。

• 子どもを騒音を気にせず育てたい
• 庭で家庭菜園をしたい
• ペットと一緒に暮らしたい
• 都市部では手が届かない広さの家に住みたい

あなたの空き家が、まさに彼らの理想の住まいなのです。

3. 思い出を残しながら地域貢献

売却してしまえば、その家での思い出は他人のものになってしまいます。しかし賃貸活用なら：

• 家族の思い出を残したまま、新しい家族に大切に住んでもらえる
• 地域の移住促進に貢献できる
• 空き家問題の解決に貢献できる
• 継続的な収入で老後資金にも活用できる

単なる「お金」以上の価値を得ることができます。

こんな方に空き家活用がおすすめ

相続で空き家を受け継いだ方

「親の家を壊すのは忍びないけれど、維持するのも大変…」そんな方にとって、賃貸活用は理想的な解決策です。家を残しながら、管理の負担も軽減できます。

実家の管理に困っている方

月に一度の草取りや換気、台風後の点検など、空き家の管理は想像以上に大変です。入居者がいれば、日常的な管理は入居者が行ってくれます。

売却か活用か迷っている方

「とりあえず売却」を考える前に、賃貸活用の可能性を検討してみませんか？佐久市なら、思っている以上に良い条件で貸し出せる可能性があります。

将来の収入に不安を感じている方

月7万円の収入があれば、年間84万円。10年間で840万円の収入になります。老後資金の一部として、心強い収入源となります。

まとめ｜思い出を残しながら、資産として活かす選択

空き家は「負担」から「資産」に変わります。

大切な思い出の家を、新しい家族に愛してもらいながら、あなたにも安定収入または臨時収入をもたらしてくれる。それが空き家活用の
価値です。

特に佐久市では：

• 移住需要が継続的に増加
• ファミリー向け戸建ての供給が不足
• 管理委託システムが整っている

「手放したくないけれど、負担も減らしたい」——そんな想いを両立できるのが、空き家の賃貸活用です。

まずは「自分の空き家はどのくらいの家賃で貸せるのか？」
「リフォーム費用はどの程度必要か？」
を知ることから始めてみませんか？

次に気になるのは、「なぜ、佐久市が空き家活用に向いているのか？」ということではないでしょうか？

佐久市が空き家活用に向いている理由を5つまとめました。

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にじや不動産

佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信