【実例公開】私たちが戸建て賃貸を始めた体験談｜でも空き家オーナーならもっと有利です〜佐久市の空き家活用ガイド⑤〜
「空き家活用に興味はあるけれど、本当にうまくいくのかな…」
「実際にやってみた人の話を聞いてみたい」
そんなお気持ちをお持ちの方に、私たちの実体験をお話しします。
私たちは佐久市で戸建て賃貸を始めて4年以上になります。
物件を購入してリフォームし、入居者に貸し出す、いわゆる「戸建て投資」をやってきました。
でも今回お伝えしたいのは、
「空き家をお持ちのあなたの方が、私たちよりもずっと有利にスタートできる」
ということです。
実際の数字と体験をもとに、その理由を詳しくお話しします。
注：入居中の方に配慮し、築年数など若干数字を変えています。ご了承ください。
1. 私たちの戸建て賃貸体験談｜まずは物件購入から
私たちは首都圏から佐久市に移住してきた夫婦。
将来の安定や資産運用を考えて、「佐久市で戸建て賃貸を始めよう」と決めました。
不動産投資の経験はまったくなし。
「いきなり大きなアパートを買うのは怖い」と感じていた中で選んだのが、”地方での戸建て賃貸”でした。
2. 購入した物件とリフォーム内容
最初に購入したのは、築35年程度の空き家。間取りは3LDK。数年間使われていない状態で、内装にはかなり手がかかりそうでした。
購入価格は400万円。
首都圏では考えられない価格ですが、それでも私たちにとっては大きな出費でした。
リフォーム内容
購入後は、すぐにリフォームを開始。
- キッチン・お風呂・トイレの設備交換
- 壁紙の貼り替え
- 床の補修
- 水回りの掃除
リフォーム費用は約150万円。
そのうち20万円分は自分たちでDIYも取り入れて、費用を抑えました。
工事期間は2ヶ月程度。完成後はすぐに入居者探しを開始し、1ヶ月以内に子育て世代のご家族が入居してくれました。
家賃は月7.5万円に設定。
3. 私たちの初年度の収支（物件購入ありの場合）
かかった費用
物件購入費：400万円
リフォーム費用：150万円
諸費用：約40万円
合計：約590万円1年目の収入
月額家賃：7.5万円
年間家賃収入：90万円
管理費・税金等：約20万円
手残り：約70万円利回り計算
70万円 ÷ 590万円 = 約11.9％
一般的な投資としては十分良い数字ですが、590万円という初期費用はかなり大きな負担でした。
4. でも空き家オーナーなら、こんなに有利です！
ここからが重要なポイントです。
もしあなたが空き家をお持ちなら、私たちよりもずっと有利にスタートできます。
空き家オーナーの場合の収支
同じリフォーム、同じ家賃設定だった場合：
物件購入費：0円（既にお持ち）
リフォーム費用：150万円
諸費用：約8万円
合計：約158万円年間手残り：約70万円（同じ）
利回り：70万円 ÷ 158万円 = 約44.3％なんと利回りが4倍近く違います！
さらに空き家オーナーが有利な理由
理由①：初期費用が4分の1で済む
- 私たち：590万円
- 空き家オーナー：158万円
- 差額432万円も少なく始められます
理由②：リスクが圧倒的に低い
- 私たち：大きな借金や投資リスク
- 空き家オーナー：リフォーム費用のみのリスク
理由③：思い出の家を活かせる
- 私たち：投資物件
- 空き家オーナー：家族の思い出を大切にしながら活用
5. 私たちが体験した「やってよかった」ポイント
4年間の体験で感じた良かった点は、あなたにも当てはまります。
①少ない金額で安定収入
毎月7.5万円の家賃が安定して入ってきます。空き家オーナーなら、さらに少ない初期費用で同じ収入が得られます。
②地域の住宅不足に貢献
佐久市は移住したい家族が多いのに、ファミリー向け賃貸が不足しています。とても喜ばれます。
③管理はすべてお任せ
入居者探しから日々のやりとりまで、地元の管理会社にお願いしています。遠方にお住まいでも問題ありません。
④思ったより簡単だった
「不動産賃貸は難しい」と思っていましたが、プロのサポートがあれば意外と簡単でした。
⑤長期安定入居
入居者様は4年たった今もずっと住み続けてくれています。空室期間はゼロです。
6. 空き家オーナーが気をつけるべきポイント
私たちの体験から、空き家オーナーの方にアドバイスできることもあります。
ポイント①：リフォームは「必要最小限」で十分
最初は「全部新しくしなきゃ」と思いがちですが、大事なのは「高級感」ではなく「清潔感」
ポイント②：家賃設定は相場に合わせる
「思い入れがあるから高めに設定したい」気持ちもわかりますが、相場に合わせることが長期安定のコツです。
ポイント③：信頼できる地元業者を見つける
リフォーム業者も管理会社も、地元で実績があり相談しやすい会社を選ぶのが安心です。
ポイント④：入居者の気持ちを考える
「どんな人にここに住んでもらいたいか？」という目線で、リフォーム内容を考えること。
それには、実際に戸建て賃貸を行っている人に聞くのが一番です。
7. 私たちより有利なあなたへのアドバイス
私たちは590万円投資して、年間70万円の収入を得ています。
でも空き家オーナーのあなたなら、158万円の投資で同じ70万円の収入が可能です。
これはとても恵まれた状況です。
まずは無料相談から始めてみませんか？
- あなたの空き家がどのくらいの家賃で貸せるか
- リフォームにどのくらい費用がかかるか
- 実際にどのくらいの収入が見込めるか
これらを知るだけでも、大きな一歩です。
私たちの経験もお役に立てます
実際に佐久市で戸建て賃貸をやっている私たちが、空き家オーナーの方の相談にお答えしています。
- どんなリフォームが効果的か
- どんな入居者の方が長く住んでくれるか
- 管理会社とのやりとりはどんな感じか
実体験に基づいたアドバイスができます。
まとめ｜空き家オーナーは投資家より圧倒的に有利
私たちは物件を購入して戸建て賃貸を始めましたが、正直なところ「空き家を持っている人が羨ましい」と思います。
同じ収入を得るのに、必要な費用が4分の1で済むのですから。
もしあなたが空き家をお持ちで、「どうしようかな…」と悩んでいるなら、ぜひ一度活用を検討してみてください。
私たちの体験が、少しでもお役に立てれば嬉しいです。
関連記事
前の記事： [初めてでも安心！空き家活用を丸投げできる管理・運用サポートとは〜佐久市の空き家活用ガイド④〜]
シリーズ最初から： [空き家をお荷物だと思っていませんか？活用と売却、どちらが正解？〜佐久市の空き家活用ガイド①〜]
【佐久市で空き家活用を始めたいあなたへ】の記事一覧はこちらから
お問い合わせ・無料相談
「まずは話だけでも聞いてみたい」という方のために、無料相談を受け付けています。
- 空き家の収益性診断
- リフォーム費用の概算
- 管理委託の詳細説明
- 売る、貸す、更地にするなど相談したい
などなど、お気軽にお問い合わせください。
