佐久市で空き家売却する前に知っておきたい「抱え込み」とは？

佐久市で空き家の売却をお考えのあなたに質問です。

「抱え込み」という言葉、聞いたことありますか？

実は不動産業界には、売主さんにとってちょっと困った慣習があるんです。

それが「抱え込み」というもの。

これを知らずにいると、本当なら早く高く売れたはずなのになかなか売れなかった。
という事態にも・・。

そんなことになったら、もったいないですよね。

今回は、佐久市で空き家売却を成功させるために、この「抱え込み」について詳しくお話しします。

・「どうやって見抜くの？」
・「どうやって防げるの？」

といった疑問にもお答えしますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

「抱え込み」って何？その仕組みを分かりやすく説明

抱え込みってどんなもの？

「抱え込み」というのは、売却を任された不動産会社が、他の会社に物件情報をちゃんと教えないで、自分の会社だけで買い手を見つけようとすることなんです。

普通は、

1. 「レインズ」という不動産会社が使うシステムに物件情報を登録
2. 全国の不動産会社が買い手を探せるようにする
3. 売却契約をする

というようにします。

でも、抱え込みをする会社は、

・この登録をわざと遅らせる
・問い合わせがあっても「検討中の方がいる」という（本当はない）

というように、結局自分の会社だけで取引を完結させようとするんです。

どうして不動産会社は抱え込みをするの？

これはズバリ、「もっと儲けたいから」なんです。

不動産の取引では、売る人と買う人、それぞれから手数料をいただけます。

これを「両手取引」と言うんですが、片方だけの「片手取引」と比べると、もらえるお金が倍になっちゃうんです。

片手取引の場合：

• 売る人からの手数料だけ（例：2,000万円で売れたら約66万円）

両手取引の場合：

• 売る人＋買う人、両方からの手数料（例：2,000万円で売れたら約132万円）

この差が大きいから、抱え込みをしてしまう会社があるんです。

会社に営業ノルマがあったりすると・・・。
気持ち的には、抱え込みをしたくなるのも分かります。

でも、売り主さんにとっては、「問い合わせがあったなら、対応してよ！」って思いますよね。

抱え込みって、具体的にどうやってるの？

例えば、抱え込みをする会社はこんなこと

1. レインズ登録をわざと遅らせる：決まった期限内に登録しない
2. 情報を少なくする：写真や詳しい説明をわざと減らす
3. 他の会社からの問い合わせを断る：「今、商談中で…」「売主さんが検討中で…」なんて理由をつける
4. 値段を高めに設定する：他の会社のお客さんが興味を持たないように

正直、にじや不動産から他社へ物件を問い合わせしたとき、「検討中の方がいます」と言われることあります。

でも、それが抱え込みなのか、本当に検討中の方がいるのか判断するのは、かなり難しいです。
証明できない以上、「抱え込みでは・・？」と思っても「抱え込みですよね？」とは聞けません。

売主さんにとってのデメリット：こんなに損しちゃうんです

抱え込みをされると、売主さんにとってはいいことがありません。

具体的にどんな損があるのか、お話ししますね。

1. 売却期間が長くなる

他の会社の買い手候補を断ってしまうから、買い手の選択肢がすごく少なくなるんです。

本当なら1〜2ヶ月で売れたはずの物件が、半年、1年と売れ残ってしまうこともあります。

移住者が増えて、戸建て需要がある。とはいえ、佐久市のような地方だと、結構深刻ですよね。
です。

2. 売却価格が下がってしまう

売却期間が長くなると、「あの物件、まだ売れてないの？何か問題があるのかな？」なんて思われがちです。

物件を探している人は、マメにインターネットで検索しているので、売れ残っている物件には敏感です。

そうなると、結局値段を下げないと売れなくなって、本当の相場より安く手放す・・・。
なんてことになってしまいます。

3. 維持管理費がかさむ

売却が長引いている間も、空き家の維持管理費（固定資産税、電気代、メンテナンス費用など）はずっとかかり続けます。
これも、売り主さんにとっては、「囲い込み」の悪影響ですよね。

4. お金を活用する機会を失う

早く売れていたら、そのお金を他の投資に回したり、生活費に使ったりできたのに…という機会損失も発生します。

抱え込みを見抜く3つのチェックポイント

この不動産会社は囲い込みをせずに、売り主の立場で販売活動してくれるだろうか？
と思ったら、次のポイントをチェックしてみてください。

1. レインズ登録をちゃんとしてるかチェック

こうやって確認しましょう

• 契約した後、決められた期限内（専属専任媒介契約なら5日以内、専任媒介契約なら7日以内）に「レインズ登録証明書」をもらえているか聞いてみる
• その内容に、物件の素敵な写真や詳しい情報がちゃんと入っているかチェック

こんな場合は要注意

• 期限を過ぎても登録証明書をくれない
• 写真が少ない、またはあまり魅力的じゃない写真しかない
• 物件の良いところがあまり書かれていない

2. 他の会社からの問い合わせ状況を聞いてみる

こうやって確認しましょう

• 定期的に「他の会社から問い合わせってありますか？どの会社ですか」と聞いてみる
• 問い合わせがあったときの対応（どこに住んでいる人か、内覧だけ購入意思があるか、どんな人か）について詳しく聞く
• 「商談中」がどんな段階なのか説明してもらう
  • 買付証明書をだしている、売買条件を調整している、契約日が設定されいる、など具体的に契約に向けて進んでいない場合、「商談中」とは言い難いです

こんな場合は要注意

• ずっと長い間、他の会社からの問い合わせが「まったくない」と言われる
• 問い合わせの詳しい内容を教えてくれない
• 「今、商談中なので他の会社は断りました」っていう報告がやたら多い

3. 販売活動の報告内容をチェック

こうやって確認しましょう：

• 報告書に具体的な活動内容がちゃんと書かれているかチェック
• 広告をどこに出したか、どのくらい反響があったかなど、詳しい情報を聞く

こんな場合は要注意：

• 報告があまりにも簡単すぎる、または曖昧
• 具体的に何をしたかの説明をしたがらない
• 「一生懸命営業してます」みたいな、ふわっとした表現ばかり

抱え込みを防ぐ3つの対策

では、抱え込みを防ぐためにはどうしたらいいでしょうか？実践的な対策をご紹介しますね。

1. 契約前の確認をしっかりと

媒介契約書の内容をチェック

• レインズ登録の期限と方法をはっきり書いてもらう
• 具体的にどんな販売活動をするか契約書に書いてもらう
• 他の会社からの問い合わせにはどう対応するか明確にしてもらう

担当者さんにこんな質問をしてみて

• 「両手取引と片手取引って、どう違うんですか？」
• 「レインズ登録はいつまでにしてくれますか？」
• 「他の会社から問い合わせがあったら、どうしますか？」
  • 基本的にはお断りします。と言うようであれば要注意。

なぜ、断ってはいけないのか？
どういうケースで断ってはいけないのか？

2. 定期的に進捗を確認する

月1回以上は報告してもらいましょう：

• 他の会社から何件問い合わせがあったか、どんな内容だったか
• 見学に来た人の数と、どんな反応だったか
• 広告をどこに出して、どのくらい反響があったか

第三者の意見も聞いてみる：

• 他の不動産会社にも相談してみる
• 知り合いに不動産業界の人がいたら、状況を聞いてもらう

3. 複数の会社で比較検討する

一般媒介契約を使ってみる：

• 複数の不動産会社に同時にお任せすることで、競争してもらう
• それぞれの活動内容を比較できる

セカンドオピニオンを取る：

• 売却活動に「あれ？」って思ったら、他の会社の意見も聞いてみる
• 査定価格や売り方を複数の会社で比較してみる

信頼できる不動産会社って、どうやって選べばいい？

透明性を大切にする会社を選ぶ

こんなポイントをチェック：

• レインズ登録を即日〜数日以内にちゃんとやってくれるか
• 販売活動の詳しい報告をしてくれるか
• 他の会社からの問い合わせを歓迎してくれるか

地域密着の実績があるか確認する

佐久市での実績

• 地域の相場や特徴をよく分かっているか
• 移住してくる人たちのニーズを理解しているか

コミュニケーションを大切にしてくれるか

対応の質：

• 質問に対して親切で具体的な答えをくれるか
• 売主さんの立場に立って考えてくれるか
• 都合の悪い情報も隠さずに教えてくれるか

私たち「にじや不動産」の透明性へのこだわり

私たちにじや不動産では、「抱え込み」は絶対にしません。なぜなら、売主さんの利益を一番に考えているからです。

即日レインズ登録を実施

媒介契約を結んだ後、できる限り即日（遅くても翌日）にレインズ登録をします。魅力的な写真と詳しい物件情報で、全国の不動産会社に物件をアピールするんです。

詳しい活動報告をします

月1回以上、こんな内容を詳しく報告いたします：

• 他の会社からの問い合わせ件数と内容
• 見学に来た人の数と詳しい反応
• 広告をどこに出して、どのくらい反響があったか
• 市場の動向と価格の妥当性

移住者目線でのサポート

代表自身が移住者なので、佐久市に移住したい人のニーズをよく分かっています。そのため、移住者の方に響く物件の魅力を上手にアピール可能。

他の会社との連携も大歓迎

他の会社からの問い合わせは大歓迎！積極的に協力します。売主さんの利益になるなら、片手取引でも全然大丈夫です。

私たち「にじや不動産」の使命：子どもと大人が幸せになる未来を地域と共に創る　においては、片手取引か両手取引かは、大きな問題ではないと考えています。

自社だけで抱えるよりも、いろんな人の力を借りて、

・空き家を売りたい人（貸したい人）
・買いたい人（借りたい人）

をつなぎ、空き家を減らす。

それこそが、地域の不動産会社の役割だと、考えています。

まとめ：会社選びが成功の秘訣

佐久市で空き家売却を成功させるためには、「抱え込み」をしない、信頼できる不動産会社を選ぶことが何より大切です。

今回のポイントをもう一度：

1. 抱え込みは売主さんにとって大きな損：売却期間が長くなる、価格が下がる、維持費がかさむ
2. 見抜くポイント：レインズ登録、他社問い合わせ、活動報告の内容をチェック
3. 防ぐ対策：契約前確認、定期的な進捗確認、複数社比較
4. 信頼できる会社の特徴：透明性、地域密着、コミュニケーション重視

大切な空き家を適正価格で早く売るために、これらのポイントを参考に、じっくりと不動産会社を選んでくださいね。

もし佐久市での空き家売却について「ちょっと相談したいな」って思ったら、私たちにじや不動産にお気軽にお声かけください。透明性と信頼性を大切にした、売主さん目線のサポートをお約束します！

お問い合わせ・無料相談

「まずは話だけでも聞いてみたい」という方のために、無料相談を受け付けています。

• 空き家の収益性診断
• リフォーム費用の概算
• 管理委託の詳細説明
• 売る、貸す、更地にするなど相談したい

などなど、お気軽にお問い合わせください。

にじや不動産

佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信