収支・費用

500万円から始める戸建て投資|収支シミュレーション〜佐久市の戸建て投資初めてガイド③〜

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「不動産投資に興味はあるけれど、自分にできる気がしない」
そんな共働きの会社員・子育て世帯から、最近よく聞かれる声です。
中でも多いのが、「お金がどれくらい必要なのか見えない」「地方投資って実際どうなの?」という疑問。

例えば、新築アパートだと数千万円〜。
気軽に始められる金額ではありませんよね。

でも、地方の戸建て投資は500万円前後から始めることができ、利回りも高く、堅実な資産形成に向いています。
とはいえ、金額・リスク・管理のイメージがつかないままでは、動き出せませんよね。

この記事では、「戸建て投資っていくらかかる?」「どれくらいの収益が見込める?」という不安に答える形で、
シミュレーションを交えながら、地方戸建て投資の全体像をわかりやすく解説します。


1. 「戸建て投資っていくらかかるの?」まずは費用の内訳をチェック

「不動産投資=何千万円もかかる」と思っていませんか?
実は、地方での戸建て投資なら500万円前後でスタートすることが可能です。

たとえば、佐久市の中古戸建(築20〜30年)であれば、物件価格が300〜400万円というケースも。
そこに必要なリフォーム費用が約100〜150万円、その他の諸費用(登記・仲介・火災保険など)が約50万円。

合計:約500〜600万円程度で1棟目を購入・賃貸化できる計算です。

※リフォーム費用は、外装・水回りなどの状態によって大きく異なります。
賃貸に出すために「どこまで整えるか」が判断ポイントになります。

2. 想定家賃と利回りは?気になる収益の目安

戸建て賃貸の家賃相場は、地域や物件状態によりますが、
佐久市では6万〜8万円程度が一般的です(ファミリー向け・3LDK前後)。

仮に月7万円の家賃収入を見込んだ場合、年間で84万円。
購入にかかった総額を600万円とすれば、**表面利回りは約14%**となります。

さらに管理費や固定資産税、保険料などを差し引いた実質利回りは10〜11%前後がひとつの目安です。

都市部のマンション投資では4〜6%が一般的とされる中、
この利回りは地方戸建てならではの魅力です。

3. 全額現金?一部融資?500万円投資のファイナンス設計

500万円程度の投資額であれば、現金で支払う方も多いですが、
一部を融資でカバーするという選択肢もあります。

たとえば、300万円の自己資金+200万円の融資。
佐久市の信用金庫や地方銀行では、築年数や購入目的によっては相談可能なケースもあります。

融資を使えば手元資金を温存でき、複数物件への分散投資も見えてきます。
ただし、築古物件への融資は条件が厳しくなることもあるため、
金融機関選びと事前相談が鍵になります。

ただし、気をつけなければいけないポイントがあります!

信用金庫や地方銀行で融資・口座開設を行う場合、

「その金融機関がある場所に住所があること」

つまり、例えば東京に住みながら地方で口座開設はできない。

ということです。
全国対応してくれる金融機関もありますが、金利は高め。

全国対応してくれるといっても、日本全国すべての都市の特徴を把握するのは不可能ですよね?
たいていは、築年数や土地の値段などで融資額がきまり、柔軟な対応ができないことがほとんどです。

しかし、地元の金融機関なら地元のことがよくわかっているので、
「築古だけど、このエリアなら需要が堅い」

と判断して、柔軟な融資が可能になります。

4. 築古か、新築か?利回りとリスクの比較

◆ 築古物件:安く買って高利回り

  • メリット:購入価格が低く、利回りが高い
  • デメリット:メンテナンスや修繕のリスクがある

築20〜30年の戸建てなら、土地代込みで300万円台も現実的。
ただし、水回りや屋根の状態には注意が必要です。

◆ 新築物件:安定経営と出口戦略

  • メリット:設備が新しく、入居が決まりやすい/長期的な安心感
  • デメリット:初期投資が大きく、利回りはやや下がる

新築で建てた場合、土地+建物で1,200〜1,500万円が目安。
家賃は10万円前後に設定できるため、長期で見ると安定収入が期待できます。


5. 予算別シミュレーション|300万/500万/800万で何ができる?

予算想定物件家賃収入表面利回り(目安)
300万円築古・軽リフォーム月5.5万円約22%
500万円築20年+水回り改修月7万円約16%
800万円築浅またはフルリフォーム月8万円約12%

300万円からでも始められるのが戸建て投資の魅力。
一方で、リフォームや立地によって家賃の幅は大きく、

「いくら投資して、いくら回収できるか」

を明確に描くことが重要です。


まとめ|500万円からでも、“堅実に始める”投資はできる

「家を買って貸す」という戸建て投資。
聞き慣れない選択肢かもしれませんが、実は地方ではごく現実的な方法です。

  • 小さく始めて、大きく育てる
  • 共働き家庭でも、手間をかけすぎず収入の柱を持つ
  • 子育てと資産形成を両立するための“ちょうどいい投資”

そんな投資スタイルに興味がある方は、
ぜひ一度、具体的な物件や収支シミュレーションについてご相談ください。

なんだかやれそう。でもちょっと待ってください。
不動産投資は株や投資信託と違って「モノ」と「人」が関わる投資。

買って終わり。じゃないんです。

管理とサポート体制について、知っておいて頂きたいことをまとめました。

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シミュレーションし、実際にやってみてどう感じたか?
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2020年、子どもが年長になる年に東京から佐久市へ移住して、夫婦で不動産業を開業しました。 専属の宅建士・FPが賃貸売買のご案内からリノベ相談、資産相談・融資相談まで対応します
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