2026.08.09

佐久市の実家、どうする？生前売却と相続後売却、どちらがいい？

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「実家を売るなら、親が元気なうちがいいのか、それとも相続してからの方がいいのか」

相続は「早めに考えておくことが大切」。
しかし、実際に「いつ売るか」は、税制上の扱いも含めて、慎重に比較しておきたいポイントです。

この記事では、生前売却と相続後売却、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

見落とされがちな重要ポイント：使える特別控除の制度が違う
老人ホーム入所後の売却でも、特例が使える場合がある
生前売却のメリット
相続後売却
生前整理・相続後売却、選ぶポイントは？
まとめ：どちらが正解ではなく、状況に応じた選択を
実家の生前整理のススメ
佐久市で相続空き家の相談をするなら「にじや不動産」

見落とされがちな重要ポイント：使える特別控除の制度が違う

まず押さえておきたいのが、

生前に売る場合と、相続後に売る場合とでは、使える税制上の特例が異なる

という点です。

生前に、ご本人が売却する場合

ご本人が住んでいる（または住んでいた）自宅を売却する場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。

この特例には、所有期間や居住期間についての要件がなく、居住していれば適用対象になります。

ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却には適用されないため、親族間で売買する場合は注意が必要です。

相続後に、相続人が売却する場合

相続人が実際にその家に住んでいた場合は、通常の居住用財産の3,000万円特別控除が使えますが、相続人が住まず空き家のまま売却する場合は、この通常の特例は使えません。

その代わりに使えるのが「相続空き家の3,000万円特別控除」ですが、こちらは建物の建築年数（昭和56年5月31日以前）や、相続後に賃貸などに利用していないことなど、より厳しい要件があります。

また、令和6年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限が2,000万円に引き下げられる点も押さえておきたいポイントです。

つまり、条件によっては、生前売却の方がむしろ特例を使いやすいケースがある、というのが実情です。

老人ホーム入所後の売却でも、特例が使える場合がある

「もう実家には住んでいないから、この特例は使えないのでは」と思われるかもしれませんが、ご本人が老人ホームなどに入所した後の売却であっても、

介護や療養など生活上やむを得ない事情による入所であり、入所後も家財道具が残され、いつでも自宅へ戻れる状態が維持されている

という場合には、居住用財産としての特例を検討できることがあります。

一方で、入所後に自宅を第三者に貸したり、家財をすべて撤去したりした場合は、この要件を満たさなくなる可能性があります。

施設入所を機に実家の売却を考える場合は、この点を早めに確認しておくことをおすすめします。

にじや不動産

つまり、「いつ片付けるか」「いつ売るか・貸すか」がとても重要なポイント！

ここからは、「生前整理」「相続後売却」それぞれのメリット・デメリットをみていきましょう。

生前売却のメリット

ご本人の意思確認ができる：判断能力がしっかりしているうちに、本人自身の意思で手続きを進められます
居住用財産の特別控除が使いやすい：前述の通り、要件が比較的緩やかです
相続財産をシンプルにできる：不動産を現金化しておくことで、将来の遺産分割協議がスムーズになりやすくなります

生前売却のデメリット・注意点

ご本人の住む場所を先に確保する必要がある：施設入所や同居など、住み替え先の計画が前提になります
早すぎる決断が後悔につながることも：「まだ住みたかった」という気持ちを置き去りにしないよう、本人の意思を丁寧に確認することが大切です
売却益には、本人の譲渡所得税がかかる：控除額を超える利益が出た場合は、確定申告と納税が必要です

相続後売却

相続後売却のメリット

ご本人が生きている間、実家に住み続けられる：住み替えの負担がありません
判断を先送りできる：将来の状況（家族構成の変化、健康状態など）を見てから決められます

相続後売却のデメリット・注意点

空き家特例の要件が厳しい：建築年数や、相続後に賃貸などに利用していないことなど、条件を満たさないと特別控除が使えません
相続人間の意見対立リスク：売る・売らないで意見が分かれることがあります
相続登記や遺産分割協議など、実務負担が発生する：これは以前の記事でも触れた通りです

生前整理・相続後売却、選ぶポイントは？

ご本人の意思がはっきりしていて、住み替え先の目処も立っている→ 生前売却も選択肢に
ご本人がまだ実家での生活を続けたい→ 無理に急がず、相続後売却を前提に準備を進める
相続人が複数いて、意見がまとまるか不安→ 生前のうちに方針を話し合っておく価値は大きい
老人ホーム入所を検討している→ 入所前後で使える特例が変わる可能性があるため、早めの確認を

例えば、このようなポイントで判断されると良いと「にじや不動産」ではアドバイスしています。

まとめ：どちらが正解ではなく、状況に応じた選択を

生前売却と相続後売却、どちらか一方が絶対的に有利ということはありません。

ご本人の意思、住み替え先の準備状況、使える税制上の特例、相続人間の状況など、複数の要素を踏まえて判断することが大切です。

にじや不動産では、生前売却・相続後売却、どちらのケースについても、税制面の見通しを含めたご相談を承っています。

「うちの場合はどちらが向いているのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

生前整理の手続きや遺言作成などについて相談したい場合も、にじや不動産では佐久市で相続を得意とする司法書士と提携していますので、同席のうえご相談いただくことも可能です。

お気軽にご相談ください！

実家の生前整理のススメ

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