佐久市の実家活用｜売っても住み続けられる「リースバック」という選択肢

実家の生前整理を考え始めたとき、

「まだ施設に入るかどうか決めていない」
「資金は必要だけど、今すぐ住み替えるのは負担が大きい」

という場合もあると思います。

実はそんなときに最適な「売っても、そのまま住み続ける」という選択肢があります。

それが「リースバック」です。
佐久市の不動産会社「にじや不動産」のファイナンシャルプランナーが、解説します。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を不動産会社などの事業者に売却し、その後は売却先と賃貸借契約を結んで、賃料を支払いながら、そのまま同じ家に住み続ける仕組みです。

所有権は売却先に移りますが、生活環境は変えずに、まとまった資金を手にすることができます。

リースバックのメリット

「不要になりそうな戸建てを売るしかない」という思い込みがあるせいか、実は「リースバック」という手法はあまり知られてません。

まずは、メリットを確認していきましょう。

引っ越しをせずに、まとまった資金を得られる

住み慣れた環境を変える必要がありません。売却をしてどこかへ引っ越すというのは、精神的負荷のかかること。これは住む人にとって大きなメリットですよね。

短期間で現金化できる

通常の仲介での売却に比べて、スピーディーに資金化できる傾向があります。
売却の場合、いってしまえば買主がみつかるかは【運】によるところもあります。

住宅の維持管理の負担がなくなる

所有者でなくなるため、固定資産税や修繕の負担から解放されます。
他にも、給湯器などの設備に不具合がおきた場合でも、貸主の負担で修理できる。というメリットも。

周囲に売却の事実を知られにくい

外観が変わらず、そのまま住み続けるため、近隣に知られずに資金化できます。
実際のところ、不動産売却のご相談で最も多い相談内容がコレです。

「近所に売ることを知られたくないから、なるべく秘密裏に売買してほしい」

というもの。

リースバックなら自分が住み続けるため、周りから見たら何一つ変わりません。

将来的に買い戻せる契約を付けられる場合がある

「将来は子どもに引き継いで欲しい」
という想いもあるかもしれません。

そんな状況が変わったときに、再び所有者に戻れる可能性を残せるのもリースバックのメリットです。

リースバックのデメリット・注意点

なんだかメリットが多そうなリースバックですが、デメリット・注意点もあります。

売却価格は、市場価格より安くなる

リースバックでの売却価格は、通常の仲介での売却相場に比べて、6割から8割程度になるのが一般的です。

事業者にとっては、居住目的ではなく事業としての採算を考慮した価格設定になるためです。「できるだけ高く売りたい」という場合は、通常の仲介での売却の方が有利です。

賃料が発生し続ける

売却後は、賃貸借契約に基づく賃料の支払いが必要になります。

賃料の水準は、一般的な近隣相場とは異なり、売却価格に応じて、年間賃料が売却価格の8%〜12%程度に設定されることが多いとされています。

例えば2,000万円で売却した場合、年間の賃料は160万円〜240万円程度、月々にすると13万円台〜20万円程度が目安になります。

住み続ける期間が長くなるほど、この賃料負担が積み重なっていく点は、十分に考慮する必要があります。

契約更新が保証されていない場合がある

リースバックの賃貸借契約には、契約期間の定めがあり、契約更新が保証されていない（定期借家契約である）ケースもあります。

契約期間終了後、そのまま住み続けられるかどうかは、契約内容によって異なるため、事前の確認が欠かせません。

買い戻す場合、売却価格より高くなるのが一般的

将来、資金に余裕ができて買い戻したいと考えても、買い戻し価格は、当初の売却価格の1.1倍以上になることが一般的です。

「安く売って、高く買い戻す」という構造になるため、買い戻しを前提とする場合は、慎重な資金計画が必要です。

リバースモーゲージとの違いは？

似たような名前である「リバースモーゲージ」との一番の違いは、所有権が移転するかどうかです。

• リースバック：所有権を売却先に移し、賃貸借契約で住み続ける。
  まとまった資金を一括で得られる
• リバースモーゲージ：所有権は自分のまま、自宅を担保に融資を受ける。
  借入可能額は不動産評価額の一定割合に限られ、対象となる物件や年齢に制限があることが多い

まとまった資金をできるだけ多く確保したいのか、所有権を維持したまま少しずつ資金を得たいのかによって、向いている方法が変わってきます。

一般的には「リバースモーゲージ」は都市部で活用されることが多いです。

なぜなら、佐久市のような都会と比べると不動産評価額の低い地方都市では、リバースモーゲージによる融資額が、希望の金額に満たないことも多いからです。

税金の面では、通常の売却と同様に特例が使える可能性がある

リースバックは、事業者（第三者）への売却であるため、「居住用財産の3,000万円特別控除」の対象になり得ます（親族間譲渡のような制限にはあたりません）。

ただし、適用には他の要件も関わるため、事前にご相談ください。

リースバックはこんな方に向いている

1. 施設入所や介護に備えて、まとまった資金をすぐに準備したい方
2. 相続が発生する前に、不動産を現金化しておきたい方
3. 住み替えを検討しているが、住宅ローンの残債があり、資金計画に不安がある方
4. 今の家に、もうしばらく住み続けたい方

「にじや不動産」としては、特に④の「しばらく住み続けたい方」にオススメです。

「住み慣れた家を離れたくない。でもまとまった資金は必要」
というお気持ちはとてもよく分かります。

そういう方にこそ、リースバックはオススメです。

まとめ：「今すぐ動きたくないけれど、資金は必要」なときの選択肢

リースバックは、通常の売却より価格面では不利になる一方、住み慣れた環境を変えずに資金化できるという、独自のメリットがあります。

売却・賃貸活用・リースバック、それぞれの特徴を比較しながら、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

にじや不動産では、リースバックを含めた資金化の選択肢について、それぞれのメリット・デメリットを踏まえたご相談を承っています。
「売る以外の方法も知っておきたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※ リースバックの契約条件（賃料、契約期間、買い戻し条件など）は事業者によって異なります。契約前に詳細を必ずご確認ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信