住宅ローンが残っている場合の売却の基本

購入してからまだ数年しか経っていない持ち家を転勤で手放すことになった場合、住宅ローンが残った状態での売却になるケースがほとんどです。

この記事では、住宅ローンが残っている状態での売却の基本的な仕組みと、注意しておきたいポイントを移住者向け専門不動産会社「にじや不動産」のファイナンシャルプランナーが整理します。

売却するには、原則として抵当権を外す必要がある

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の「抵当権」が設定されています。

この抵当権が残ったままでは、買主に安心して所有権を移転することができないため、

というのが基本的な流れです。

実務上は、買主から受け取る売買代金と、金融機関へのローン完済、抵当権抹消登記の手続きを、決済日にすべて同時に行う「同時決済」という形で進めるのが一般的です。

売却代金でローンを完済できるかどうかがポイント

気になるのは、「残債を売却代金で返せるか？」ですよね。

・売却代金が残債より大きい場合
・売却代金が残債より少ない場合

それぞれのポイントをみてみましょう。

アンダーローン（売却代金 > 残債）の場合

売却代金が住宅ローンの残債を上回っている場合は、売却代金でローンを完済し、残った分が手元に残ります。
比較的スムーズに進められるケースです。

オーバーローン（売却代金 < 残債）の場合

売却代金だけではローンを完済できない場合、差額を自己資金で補填する必要があります。この差額を用意できない場合、選択肢は限られてきます。

• 自己資金で不足分を補う：貯蓄などから差額を用意し、ローンを完済する方法です
• 住み替えローンを利用する：転勤先で新たに住宅を購入する場合、今の家のローン残債を、新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる「住み替えローン」という仕組みがあります。
  ただし、これは「売って、買う」ケースを前提とした制度のため、転勤先で賃貸住宅に住む場合には利用できない点に注意が必要です
• 金融機関に相談し、任意売却を検討する：どうしても資金を用意できない場合、金融機関の合意のもとで、通常の売却とは異なる形で進める「任意売却」という方法もあります。

早めに金融機関へ相談しておくべき理由

住宅ローンが残っている状態での売却は、金融機関との調整が必要な場面が多くあります。

• 現在のローン残高・返済予定表の確認
• 抵当権抹消に必要な書類の準備
• （オーバーローンの場合）住み替えローンや任意売却の利用可否の相談

これらは決済直前になって慌てて確認するのではなく、売却活動を始める前の段階で、借入先の金融機関に一度相談しておくことをおすすめします。

特に転勤の場合はスケジュールが限られているため、早めに残債の状況を正確に把握しておくことが、その後の資金計画にも直結します。

まとめ：まず「残債と売却見込み額の比較」から始める

住宅ローンが残っている状態での売却は、複雑に感じられるかもしれませんが、まずは「現在の残債はいくらか」「売却したらいくらになりそうか」を比較することから始めれば、進むべき方向が見えてきます。

アンダーローンかオーバーローンかによって、その後に検討すべき選択肢が変わってくるため、早い段階での見積もりが重要です。

にじや不動産では、住宅ローンが残っている状態での売却について、査定額の見積もりから金融機関とのやり取りのご相談まで対応しています。

「残債がいくらか把握しているけれど、売れるか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信