佐久市での戸建て投資成功の秘訣は「誰に貸すか」を決めること
「戸建て投資によさそうな物件を見つけたけど、本当に借り手はつくの？」
戸建て投資を考え始めると、気になるのがこの不安ですよね。
実は、物件を探すより先に
「佐久ではどんな人が、どんな家を借りたいのか」を知るのが１番重要なポイント。
誰に貸すかが決まれば、買うべき物件の条件も、かけるべきリフォーム費も、設定すべき家賃も見えてきます。
佐久市の賃貸需要の特徴と、アパート投資との違い、狙うべき入居者像を整理していきましょう！
佐久市の賃貸需要、3つの特徴
まずは、佐久市の賃貸需要について見ていきましょう。
1. 人口は微減でも、世帯数は増えている
2020年の国勢調査によると、佐久市の人口は約9万8千人。
2015年より1.2％減っていますが、世帯数は39,924世帯で、同じ期間に3.7％増えています。
「人口が減っている地域で賃貸業は難しいのでは？」
と思うかもしれません。
ですが、賃貸経営で大切なのは、人の数より
「住まいを必要とする世帯の数」
です。
核家族化や単身世帯の増加で、住まいの需要そのものは増えています。
2. 転入が転出を上回る「社会増」が続いている
佐久市は、2024年まで14年連続で転入者が転出者を上回る「社会増」となっています。
カンタンにいうと、
佐久市にくる人 ＞ 佐久市を出ていく人
ということ、
北陸新幹線で東京から佐久平まで約70分という近さもあり、首都圏からの移住先として選ばれ続けていることが大きな要因ですね。
長野県の資料でも、佐久地域は30〜40代の子育て世代の移住が増えており、移住者数は県内10圏域で最多とされています。
3. 移住者は「まず賃貸」で暮らし始めることが多い
移住してすぐに家を建てたり買ったりするのは、大きな決断ですよね。
そのため、まずは賃貸で暮らしながら、地域や学区を見極めてから購入するという方も多くいます。
この「お試し期間」の住まいとして、子どもがのびのび過ごせて、車を2台停められる戸建て賃貸が選ばれやすいのです。
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戸建て賃貸とアパート投資、何が違う？
同じ「賃貸経営」でも、戸建てとアパートではまるで違います。
ご存知かもしれませんが、改めて整理しておきましょう。
佐久のような地方で比べると、次のようになります。
| 比べるポイント | 戸建て賃貸 | アパート |
|---|---|---|
| 主な入居者 | ファミリー、移住者 | 単身者、若い夫婦 |
| 入居期間 | 長くなりやすい（子どもの学区などで定着） | 短くなりやすい（転勤・結婚などで入れ替わる） |
| 空室のダメージ | 1戸なので、空くと収入がゼロ | 部屋数が多いので、1部屋空いても収入は残る |
| 初期費用 | 古家なら比較的少額から始めやすい | 1棟買いなら大きな資金と融資が必要 |
| 修繕の考え方 | 1戸ごとに判断。入居者に小修繕を任せる契約もある | 共用部も含めて計画的に修繕が必要 |
| 駐車場 | 敷地内に2台以上を確保しやすい | 1戸２台が限界のことも多い |
| 売却のしやすさ | 投資家にも、マイホームを探す人にも売れる | 主に投資家向け |
ポイントは、戸建ては空室になったときの影響が大きい代わりに、一度決まれば長く住んでもらいやすいか。
だからこそ、最初に「長く住みたくなる人」に向けた家づくりと家賃設定ができるかどうかが、「空室に困らない戸建て賃貸運営」にとって重要になります。
では、具体的にどういう入居者へ向けて戸建て賃貸をしていけばいいのか？見ていきましょう。
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佐久で狙うべき入居者像3タイプ
佐久の戸建て賃貸で中心になるのは、次の3タイプです。
どのタイプを狙うかで、物件選びも手の入れ方も変わります。
| 入居者のタイプ | どんな人？ | 重視すること | 物件選びのヒント |
|---|---|---|---|
| 移住してきた子育て世帯 | 首都圏から移住し、まずは賃貸で暮らしてみたい家族 | 学区、子どもが遊べる庭、冬の暖かさ | 小学校区がはっきりしていて、生活圏に出やすい場所 |
| 地元の共働き世帯 | 実家の近くで子育てしたい、地元で働く夫婦 | 駐車場2台以上、通勤のしやすさ、家賃 | 幹線道路に出やすく、駐車場を広く取れる敷地 |
| ペットや趣味を楽しみたい世帯 | アパートでは犬を飼えない、DIYや家庭菜園をしたい人 | ペット可、庭、物置・倉庫 | 隣家と距離があり、庭や物置がある古家 |
3つめの「ペット可」は、アパートでは対応しにくい条件。
戸建てならではの強みとして打ち出しやすく、入居が決まりやすくなります。
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佐久で戸建て賃貸を始めたいあなたへ
戸建て賃貸は、比較的小さな元手から始めやすく、入居者に長く住んでもらいやすい投資です。一方で、アパート投資とは考えるべきことがまるで違います。
知っておきたい５つのポイントをまとめました。
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