佐久市で飲食店を開業するなら「シェアキッチン」と「賃貸物件」どっちが正解？FP視点で徹底比較
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佐久市でテナントを借りる審査、何を見られる？不動産屋が教える「通る人・落ちる人」の差
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こんにちは！佐久市中込の不動産仲介会社「にじや不動産」です。
にじや不動産では、物件紹介だけでなく、
・飲食業マネジメント経験１０年
・Web業界（マーケティング・制作）１５年
の経験をもつファイナンシャルプランナーが、店舗経営相談も行っています。
希望の物件が見つかったら、不動産会社に「借りたいです」と伝えますよね。
ただし多くの場合、テナント物件を借りるときは「先着順」ではありません。
大家さんは「誰でもいいから借りてほしい」というケースはほとんどなく、少なくとも
「きちんと家賃を払っていける人がいい」
と考えています。
つまり、「審査」があります。
その他、佐久市のテナント賃貸
- 審査の流れ
- 見られるポイント
- 他の希望者と差を付けるために用意するもの
をまとめました。
もくじ
1. テナント審査の流れ
まずは、テナント審査の流れを知っておきましょう。
内覧
家賃保証会社の申し込み書類を提出
管理会社・保証会社の審査
オーナーの審査
賃貸契約
入居
テナント契約は、このような流れでおよそ２週間から４週間かかるのが平均的です。
・申し込み書類や審査に必要な書類の準備にかかる
・「ちょっと検討します」
のようにしていると、別の方に決まってしまう場合も。
スムーズに提出できるよう、予め準備をしておくのがオススメです。
審査に関わる「登場人物」を知っておこう
テナント審査には、何人かの関係者が出てきます。
それぞれが何を見ているのかを知っておくと、審査でより有利になります。
オーナー（大家さん）
物件貸し主。「この人・このお店に貸して大丈夫か」を総合的に判断します。
佐久市の場合、物件の所有者はほとんどが個人の方。
数字だけでなく「どんなお店にしたいか」への共感が判断に影響することも多いです。
管理・仲介会社
オーナーから管理や店舗紹介を任されている会社で、書類の受付や審査の取り次ぎをしてくれます。
やりとりの窓口として一番お世話になる相手です。
直接審査に関わることはありませんが、あなたの第一印象をオーナーへ伝える人でもあります。
保証会社
家賃の保証を引き受けてくれる会社で、ここの審査が通らないと契約に進めません。
あなたの収入や延滞歴などをチェックします
テナント審査で知っておくべきこと
住居用の賃貸と比べると、飲食店や美容室などの事業用テナントは審査が厳しめ。
なぜなら、オーナー側から見ると、次のような心配があるから。
- 厨房の火気使用など、火災・設備トラブルのリスク
- 途中で家賃が払えなくなるかも？
- 改装工事が大規模になりやすい
テナント審査では「この人なら大丈夫」と思ってもらえるかどうか、が最も重要になります。
では、次は「審査で見られる３つのポイント」をお伝えしていきます！
2. 審査で実際に見られている3つのポイント
審査で見られるのは、この３つ。
- 家賃を払えるか
- 事業として成り立つか
- 人柄・コミュニケーション
2-1. 家賃を払い続けられる「体力」
まず一番シンプルに見られるのは「毎月の家賃を払い続けられるか」です。
店舗を開業するときには「開業資金」を用意しますよね。
例えば飲食店であれば、店舗改装費用だけでなく
- 食材費
- 広告費
- 人件費
- 備品費
などを用意すると思います。
ここで重要なのが、「ある一定期間の家賃も開業資金に含めておく」こと。
逆に、
家賃は売上から払います
としてしまうと、
売上がなかったら、初月から滞納するのでは・・？
のように思われても仕方ありません。
月額家賃の６ヶ月〜１２ヶ月分は事業資金として用意しておき、提示できると安心です。
月8万円の物件なら、48〜96万円くらいのイメージですね。
2-2. 事業として成り立ちそうか「どんなお店にしたいか」
「夢があります！」
「インスタで集客頑張ります」
だけでは、残念ながら審査は通りません。
夢や計画も大事ですが、特に初めて開業するの方は過去の実績がないぶん、「どうやって売上を作るのか」の数字の根拠が問われます。
「どんなお店にしたいか」のビジョンはもちろん大切です。
合わせて、それを支える売上の見込み・固定費の把握・手元資金の計画がセットで出せると、一気に「ちゃんと考えている人」という印象になります。
2-3. 人柄・コミュニケーション「移住者・初開業者が特に意識したいこと」
移住者・初開業者の方は、審査で不利になりやすい傾向にあります。
なぜかというと、「地域での実績がない」ため。
つまり、地元での人間関係や信用の積み上げがないため、オーナーから見ると「どんな人かわからない」状態になりがちです。
ではどうしたらいいかというと、ポイントは３つ。
- 不動産会社と丁寧にやりとりする
- 返答を素早く行う
- 事業計画を提示する
この３つです。
①不動産会社と丁寧にやりとりする
不動産会社の立場としてお伝えさせて頂くと、、店舗物件だけでなく日々さまざまなお客さんへ提案をしています。
そんな中、
- 物件を紹介してもらったのに、入居希望・見送りの回答をしない
- 客だからと横柄な態度をする
このような対応をしていると、次第に「あの人に物件を紹介するのはやめておこう」となってしまいます。
不動産会社の人もあなたの夢の実現を手伝ってくれる、協力者。
敬意を持って接するのがオススメです！
②返答を素早く行う
不動産会社の担当者さんに好まれるのは「早い返答」です
仮にあなたが担当者だった場合、どちらのお客さんに好印象を持ちますか？
- 「〇〇という点が希望でないから、見送りたい」と理由つきで返答をくれる
- 「しばらく考えます」と言って、こちらから聞かないと返答をしない
担当者からみると、見送り理由が分かればソレを解決する物件を探すことができます。
つまり、返答をすることであなたにとって良い物件が更に見つかりやすくなります。
見送る場合でも、キチンと素早く返答をすることをオススメします！
③事業計画を提示する
実は、店舗テナント賃貸において、多くの人がやらないけど効果的なのが、
「事業計画を提示すること」
です。
事業計画は金融機関に融資をお願いするときに持っていくもので、不動産会社が提出を求めるケースは、多くはないと思います。
だからこそ、賃貸物件を借りるにあたり
・いくらで始めるのか
・いくらの売上や利益が見込めるのか
・どのようなお店にするのか
・いつまでに準備するのか
などの「事業計画」を言われなくとも提出することで、不動産会社やオーナーさんに安心してもらうことができます。
ぜひやって欲しいことなので、次の章で詳しく解説していきます。
3. 他の希望者と差をつける「準備物」リスト
前の章でお伝えしたとおり、テナント審査のときに「事業計画」を提出すると、とても好印象になります。
「事業計画」の具体的内容は次の３つです。
- 事業計画書
- 資金計画書
- 内装・工事内容
１つずつ、詳しくみていきましょう。
事業計画書
店舗を出すにあたり、多くのケースでは銀行や信用金庫など金融機関から融資を受けると思います。
このとき、必ず求められるのが「事業計画書」。
事業計画書にはいろんなパターンがあります。
例えば、初めての飲食店開業であれば
- そのお店をできる資格や経験
- 例：イタリアンレストランで10年働いた
- 融資背景
- 例：独立してお店をだすため、自己資金と融資の内訳
- 希望条件
- 300万円を10年で返済
- 資金使途
- 例：設備購入に150万円、初期宣伝費に50万円、初期在庫に50万円など
- 返済財源
- 例：いくらの売上予測ができ、いくらの利益が計画できるか
- スケジュール
- 例：融資実行・設備購入設置・営業開始などを記載
このような情報をまとめた書類が「事業計画書」です。
要するに、
「どんなお店にするか」「誰に来てほしいか」
「いくら必要なのか」
「何に使うのか」
「どうやって返すのか」
「いつまでに何をするのか」
を伝えるためのもの。
もし、あなたが物件のオーナーで、このような事業計画書を持っている人、持っていない人がいたら、どちらに貸したいと思いますか？
答えは明白ですよね。
資金計画書
資金計画は、開業後の収支を月単位でざっくりまとめたもの。
事業を始める、または拡大するために必要なすべての費用の内訳です。
大きく「設備資金」と「運転資金」に分けられます。
(A) 設備資金（イニシャルコスト）
- 店舗・オフィス関連費:
- 保証金・敷金（権利金）
- 内装・外装工事費
- 仲介手数料
- 機械・装置・備品費:
- 生産機械、厨房機器
- 車両、運搬具
- パソコン、オフィス家具（デスク、椅子など）
- IT・システム関連費:
- ソフトウェア購入費（会計ソフト、POSシステムなど）
- ホームページ作成費
- 初期費用（開業費）:
- 各種許認可申請費
(B) 運転資金（ランニングコスト）
事業を開始してから、売上が安定して入ってくるまでの間の支払いに必要な現金です。通常は「月々の固定費の〇ヶ月分」として計算します。
- 仕入資金:
- 最初の商品の仕入れ、材料費
- 人件費:
- 従業員の給与、交通費（数ヶ月分）
- 地代家賃:
- 店舗の賃料（数ヶ月分）
- 広告宣伝費:
- チラシ作成、ウェブ広告、看板など
- その他諸経費:
- 水道光熱費、通信費
- 消耗品費
- 支払利息（融資を受ける場合）
- 予備費（支払猶予資金）:
- 予期せぬ出費や、売上が計画通りに行かなかった場合のための余裕金
このように、「赤字になっても〇ヶ月は家賃を払い続けられる」という根拠が示せると、オーナーの安心感がぐっと変わります。
逆に言うと、「開業資金３00万円」としか書いておらず、「いつ・何に・いくら使うのか」が伝わらないと
資金に困ったら、家賃支払いを後回しにされるのでは・・？
と思われて、審査に通らないかもしれません。
あなたが店舗ビジネスの経営者であるように、店舗を貸すオーナーは
「不動産賃貸ビジネスの経営者」
です。
貸す人が安心してビジネスができるように、資金計画書を提示することは効果的です！
内装・工事内容
あなたが店舗をつくるとき、
「こんな人に向けてお店を作り込みたい」
「こんな内装デザインにしたい」
「こんな外観デザインにしたい」
など、夢や希望があると思います。
ただし、店舗物件を借りる場合、物件所有者はあなたではなく、物件オーナーのモノ。
物件オーナーは、借りる人が
- どんな工事をするつもりか
- 退去時の原状回復はどう考えているか
をとても気にします。
仮に店舗が内装も整った居抜き物件でオーナー自身も内装を気に入っているとしたら、
自分が好きじゃない内装に変えられて、戻してくれなかったらどうしよう
と、心配になります。
そこで、
- どんな工事をするつもりか
- 退去時の原状回復はどう考えているか
という点を、
・店舗イメージ写真を共有する
・退去時の対応を契約書に記載する
などの対応をすることで、信頼を勝ち取ることができます。
- 事業計画書
- 資金計画書
- 内装・工事内容
どれも作るのは大変ですが、店舗経営をするにあたっては必須の書類。
ぜひ作ってみてくださいね！
FPからのアドバイス
事業計画書を「夢や熱意を伝える書類」だと思っている方が多いのですが、審査の場では「リスクを数字で管理できる人かどうかを確認する書類」として読まれています。
少なくとも入れてほしい数字は、この２つです。
売上予測（月次） 「1日の来客数 × 客単価 × 営業日数」で出せます。楽観・中立・悲観の3パターンを書いておくと「ちゃんとリスクを考えている」という印象になります。
損益分岐点 毎月の固定費（家賃・光熱費・人件費など）をまかなうために必要な最低売上のこと。「月に最低〇万円売れれば赤字にならない」という数字を自分で把握して、それを超える根拠を書けると強いです。
まとめ：準備した人が、ちゃんと通ります
通る人と落ちる人の差は、物件との相性でも運でもありません。準備の差です。
- 書類は申し込み前から揃えておく
- 事業計画書は「熱意」じゃなく「数字の根拠」で作る
一人で抱え込まずに、店舗経営・不動産業界・FP資格を持つ不動産会社「にじや不動産」へ早めに相談してみてください！
物件探しから「数字の準備」まで、あなたの夢を一緒に叶えます！
「佐久市で理想の場所、一緒に探しませんか？」
飲食業マネジメント経験１０年・Web業界１０年以上を経験したファイナンシャルプランナーが、地域の特性を踏まえたアドバイスをさせていただきます。
まだ具体的に決まっていない状態でのご相談も大歓迎です。
店舗経営について知る
「自分のお店を始めたい！」
新しいことをするのはワクワクしますよね。
でも、事業計画や出店準備など、やることもたくさん。
これから店舗を始めたい人向けに「店舗経営で知るべきこと」をまとめました
合わせて読みたい
佐久市で店を開くあなたへ｜失敗しないための店舗経営・資金計画完全ガイド
著作者情報
2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。
自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/
【移住実績】東京→佐久市移住（2020年）
/【サポート実績】移住相談５０件以上（累計）
/【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信