佐久市の戸建て賃貸投資で必ず計画しておきたい融資・税金・出口

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融資、税金、売却。
このテーマは、難解で取り組みにくく、どれも「始めてから考えればいい」と後回しにされがちです。

でも実際には、

どの金融機関でいくら借りるか
手元にいくら残るか
何年後にいくらで売れそうか

などによって、買ってよい物件の価格そのものが変わります。
逆にいうと、買った後では変えられないことがほとんどです。

このページでは、収支の考え方、古い戸建てで融資を受けるときのポイント、税金の基本、出口戦略の描き方を、佐久市で投資物件を得意とする不動産会社「にじや不動産」が解説します。

※税金の扱いは個別の状況によって変わります。実際の申告や判断は、税理士などの専門家にご確認ください。

収支の考え方：表面利回りと実質利回り

物件広告に書かれている「利回り○％」の多くは、年間家賃を物件価格で割っただけの表面利回りです。

※表面利回りとは、経費や税金などを考慮していない収益率のこと

実際の収益を見るには、リフォーム費や毎年の経費を入れた実質利回りで考える必要があります。

理解しやすいように、計算例をみてみましょう。

計算例（数字はすべて説明のための仮の例です）

項目	金額
物件価格	300万円
リフォーム費	200万円
総投資額	500万円
家賃（月6万円）	年72万円
年間の経費（固定資産税、火災保険、管理手数料、修繕の積み立て、空室1か月分の損失）	年24.6万円

物件価格だけで見た表面利回りは、
72万 ÷ 300万＝ 24％
一方、経費とリフォーム費を入れた実質利回りは、
（72万 − 24.6万）÷ 500万＝ 約9.5％

同じ物件でも、見方によって利回りは半分以下になります。
広告の数字に飛びつかず、必ず自分で実質利回りを計算してから判断することが必須です。

くわしくはこちらの記事で紹介しています

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融資の基本：古い戸建てで考えること

佐久市のような地方の古い戸建ては、物件価格が手頃なぶん現金で買う方も多くいます。

ただ、
「できるだけ手元現金を減らしたくない」
と考える場合もありますよね。

融資を使う場合に、知っておきたいのは次の点です。

築年数が古いと、借りられる期間が短くなりやすい

金融機関は建物の残りの耐用年数を目安に融資期間を考えることが多く、古い木造住宅では期間が短くなったり、自己資金を多めに求められたりしやすい傾向があります。

物件の担保評価より、借りる人の信用が見られることもある

古家は建物の評価が低くなりがちです。年収や勤務先、自己資金、ほかの借入状況が重視されます。

リフォーム費も含めて相談する

購入費とリフォーム費を別々に借りると、それだけ利子支払い分が増えてしまいます。

・物件購入費とリフォーム費をまとめて借りる
・物件は現金で買い、リフォーム費用のみ借りる
・物件購入費用は借りて、リフォーム費用のみ現金で支払う

など、選択するのも手です。

相談先はいくつか持つ

地元の銀行・信用金庫、日本政策金融公庫など、相談先によって得意な案件が違います。

とはいえ、どの金融機関がどんな強みを持っているか調査するのは大変ですよね。
そこで「にじや不動産」がヒアリングした佐久市の金融機関傾向をまとまめました。

参考にしてみてください。

地方銀行（八十二長野銀行）

１戸目でも融資は可能、物件の情報や個人の信用情報、ビジネスプランなども加味して総合的に判断。

上田信用金庫

あまり積極的ではない。特に１戸目購入の場合は実績がないため、融資判断が慎重になる。

融資を使うときは、売買契約に「ローン特約」（融資が通らなかったら契約を白紙に戻せる取り決め）を付けておくことも忘れずに。

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税金の基本：不動産所得・経費・減価償却・青色申告

家賃収入は「不動産所得」として、毎年の確定申告が必要です。
会社員の方も、給与とは別に申告します。

経費にできる主なもの

固定資産税、火災保険料、管理手数料、修繕費、ローンの利息（元本の返済分は経費になりません）、仲介手数料、物件を見に行く交通費などが経費になります。

減価償却：建物の購入費は何年かに分けて経費にする

建物の購入費は、一度に経費にはできず、決められた年数に分けて経費にします（減価償却）。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、中古で耐用年数をすでに過ぎている建物は、簡便な計算でおおむね4年で償却できます。古い戸建ては、購入後の数年間に経費を大きく計上できるのが特徴です。

青色申告：戸建て1軒でもメリットあり

青色申告をすると、特別控除を受けられます。ただし控除額は規模によって違います。

規模	青色申告特別控除
事業的規模（戸建てならおおむね5棟以上）	最大65万円（令和9年分以後は最大75万円）。帳簿や電子申告などの要件あり
それ以外（戸建て1〜4棟など）	10万円

戸建て1軒からのスタートなら控除は10万円ですが、赤字を翌年以降3年間繰り越せるなど、白色申告にはないメリットもあります。

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出口戦略：いつ、誰に、いくらで売るか

不動産物件を所有したら、特に大事になるのが「出口戦略」です。

戸建て投資の最終的な利益は、毎月の家賃収入と、最後に売ったときの金額の合計で決まります。買う時点で「どう手放すか」を描いておきましょう。

売却の3つの選択肢

売り方	買い手	特徴
入居者付きのまま売る（オーナーチェンジ）	ほかの投資家	家賃収入がある状態で売れる。価格は利回りで評価される
空き家にして売る	マイホームを探す人、移住者	投資家向けより高く売れることがある。退去のタイミング調整が必要
入居者に売る	今住んでいる入居者	住み慣れた家を買いたい入居者もいる。佐久に定住を決めた移住者などが候補

戸建ては、投資家にもマイホームを探す人にも売れるのが強みです。空き家にして売る選択肢を残したいなら、契約期間の終わりに確実に退去してもらえる「定期借家契約」で貸しておく方法もあります。