佐久市の戸建て賃貸投資の管理と客付けはどうする？

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戸建て賃貸は、1戸だけの不動産経営です。

アパートと比べると、
・管理数が少ない
・初期投資が少ない
といったメリットがあります。

一方、１戸建しかないため、空室になれば、その間の家賃収入はゼロ。
たとえば家賃7万円の家が3か月空けば、21万円の収入を失います。

そこで重要になるのが、「管理と客付け」に強い不動産会社をパートナーにすること。

このページでは、

・入居者を早く決める募集のコツ
・トラブルを防ぐために契約で決めておくこと
・自主管理と管理委託の選び方

を、佐久市の不動産会社「にじや不動産」がポイントを整理してお伝えします。

入居者を早く決める募集のコツ

実は、不動産会社には得意・不得意があります。

・地域で知名度はあるが、管理物件や日々のお客さんも多いためきめ細やかな対応が得意ではない会社
・知名度こそないが、入居者ニーズをよく研究している会社

なので、オーナーである貴方自身も、地域ならではの「募集のコツ」を知っておくことで、より早く入居者を決めることができます。

早速、コツとなるポイントを５つお伝えしていきますね。

1. 「誰に貸すか」に合わせて打ち出す

実は、佐久市において「戸建て賃貸」は、希少な賃貸物件です。

特に特徴がなくても貸しやすい物件ではありますが、次のような点を踏まえて募集すると、より募集しやすくなります。

・移住してきた子育て世帯なら学区と庭
・地元の共働き世帯なら駐車場の台数と通勤のしやすさ。

このように、「狙う入居者が気にするポイント」を、募集図面や広告の一番目立つところに書いてもらいましょう。

2. 戸建てならではの条件を武器にする

住居選びというのは、「安さでしか選ばれない」というわけではありません。

「ペットを飼いたい」
「ちょっと野菜を育てたい」

など、『したい暮らしができるか』を基準に物件選びをする人も多いはずですよね。

つまり、「ペット可」「駐車場2台以上」「家庭菜園OK」「DIY可」など、アパートでは難しい条件こそが、選ばれる理由になります。

このような強みとなるポイントは、担当者が必ず理解または読み取ってくれる。とは限りません。

あなた自身が強みを把握し、掲載してくれるよう依頼しましょう。

3. 冬の暖かさを伝える

佐久で内見に来る人は、冬の寒さを気にしています。
内窓・二重窓や断熱工事、寒冷地向けのエアコンなど、手を入れた点は具体的に書きましょう。

このようなポイントも、担当者が必ず理解または読み取ってくれる。とは限りません。

4. 写真で第一印象をつくる

多くの人はポータルサイトの写真を見て、内見するかどうかを決めます。
明るい時間に、片付いた状態で、広く見える角度から撮るだけで反響は変わります。

このような写真も、不動産会社の担当者が丁寧に撮影してくれる、とは限りません。

１番のオススメは、不動産写真が得意なカメラマンに依頼すること。

「え、わざわざ依頼するの？」

と思うかもしれませんが、やはりプロがとる写真は段違いに出来栄えが違います。

5. 募集の時期を意識する

一般的に、転勤や入学に合わせた１−３月は、物件を探す人が増える時期です。
リフォームの完了をこの時期に間に合わせると、空室期間を短くしやすくなります。

ですが、佐久市では少し状況が違います。
実は、もう少し早くから募集開始するのがオススメ。

その理由は、「戸建てに住みたい」と考えるファミリー層が増える点にあります。
具体的には、移住の理由となる私立小の合格発表が11月初旬に行われるため。

例えば、オルタナティブ教育イエナプランを提供する私立大日向小では、

試験日：１０月初旬
合格発表：１１月初旬

というスケジュールで行われます。

つまり、入居者希望者の動きとしては、

１０月：試験を受ける

１１月：合格する

１１月：住む家をさがす

という動きになるからですね。
試験を受けたご家族は、

「合格したときのために、家さがしをしておこう」

と考えます。
ですので、「１０月には募集を開始しておく」のがベストです。

くわしくはこちらの記事で解説しています。

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佐久の戸建て賃貸で起こりやすいトラブルと、契約で決めておくこと

戸建て賃貸のトラブルの多くは、「誰がやるのか、誰が払うのか」があいまいなまま入居が始まることで起こります。契約の段階で取り決めておけば、防げるものがほとんどです。

トラブル	よくある場面	契約・入居時に決めておくこと
水道管の凍結・破裂	冷え込んだ朝に水が出ない、旅行中に配管が破裂する	水抜きのやり方を入居時に説明し、書面でも渡す。入居者の不注意による破裂は誰の負担かを明記する
除雪	雪の日に駐車場から車が出せない、屋根からの落雪	敷地内の除雪は入居者が行うのか、オーナーが手配するのかを決めておく
小さな修繕	電球切れ、パッキンの劣化、網戸の破れ	入居者が自分で直してよい範囲（小修繕）を契約で決めておく
庭・草木の管理	草が伸び放題になり、近所から苦情が来る	草刈りや庭木の手入れの分担を決めておく
残置物	前の持ち主が残したエアコンや物置が壊れた	残した設備を「設備」として貸すのか、修理しない「残置物」として扱うのかを明記する
退去時の原状回復	長く住んだ後の傷や汚れの負担でもめる	国のガイドラインに沿った負担の考え方を、入居時に説明しておく

くわしくはこちらの記事で解説しています。

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自主管理と管理委託、どちらを選ぶ？

比べるポイント	自主管理	管理委託
費用	管理会社への手数料がかからない	家賃の数％程度の管理手数料がかかる
入居者からの連絡	オーナーが直接受ける（夜間・休日も）	管理会社が窓口になる
冬のトラブル対応	自分で駆けつけるか、業者を手配する	地元の業者ネットワークで対応してもらえる
家賃の集金・滞納対応	自分で確認し、督促する	管理会社が行う
向いている人	佐久の近くに住んでいて、時間に余裕がある人	遠方に住んでいる人、本業が忙しい人