佐久市で相続物件を安心して任せられる不動産会社の選び方・見極め方

実家の売却を決めたら、次に必要になるのが「どの不動産会社に任せるか」という選択です。

ここでの選び方が、その後の売却の満足度を大きく左右すると言っても過言ではありません。

とはいえ、街を歩けば不動産会社の看板をいくつも目にしますし、インターネットで検索すればさらにたくさんの会社が出てきますよね。

「結局、何を基準に選べばいいのか分からない」というのが正直なところではないでしょうか？

この記事では、特に相続した実家を売却する際に意識しておきたい、不動産会社選びのポイントを整理していきます。

なぜ相続物件は、会社選びが特に大切なのか

一般的な住み替えの売却と違い、相続した実家の売却にはいくつか特有の事情があります。

• 売主（相続人）が実家から離れた場所に住んでいることが多い
• 相続登記や遺産分割協議など、不動産取引以外の手続きが絡む
• 空き家期間が長く、建物の状態や家財の扱いについて相談したいことが多い
• 相続人が複数いて、意思決定に時間がかかることがある

こうした事情に慣れていない会社に依頼してしまうと、こちらの状況を一から説明する手間がかかったり、思うようなペースで話が進まなかったりすることがあります。

相続案件に日常的に対応している会社かどうかは、最初に確認しておきたいポイントです。

そもそもの大前提｜「囲い込み」をしない会社を選ぶ

具体的な見極めポイントに入る前に、まず押さえておきたい大前提があります。

それは「囲い込みをしない会社を選ぶ」ということです。

囲い込みとは、専任媒介・専属専任媒介で依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社から「この物件のお客様を紹介したい」という問い合わせを受けても、「商談中です」などと事実と異なる説明をして断ってしまう行為のことです。

なぜこんなことをするのかというと、自社で買主も見つけることができれば、売主・買主の両方から仲介手数料を受け取れる「両手仲介」になり、会社にとって利益が大きくなるからです。

これは売主にとっては大きなデメリットになります。

本来であれば出会えたはずの買主候補との縁が断たれてしまうため、

・売却が成立するまでに時間がかかる
・買い手の数が減ることで、結果的に売却価格が下がりやすくなる

という可能性もあります。

実際、囲い込みは会社の規模の大小にかかわらず実施されているのが現状。

なので、「大手だから安心」「地元の会社だから大丈夫」と単純に判断できるものではありません。

じゃあ、具体的に「囲い込み」をさせないために、どうすればいいのでしょうか？

囲い込みをしていないか、どう確認すればいい？

囲い込みをしていないか、させないためにはどうすればいいか？
それには、いくつかの方法があります。

①レインズへの登録状況を自分の目で確認する

• 専任媒介・専属専任媒介契約では、契約後一定期間内（専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内が目安）に「レインズ」という不動産業者間が見られるサイトへの登録が法律で義務付けられています。

しかし、残念ながら「自社サイトには掲載しているが、レインズには掲載していない」という不動産会社も存在します。

その理由は、「仲介手数料をより多くもらえる囲い込み」をしたいから、です。

このような対応をさせないためには、

レインズ登録後に発行される「登録証明書」を必ずもらい、そこに記載されたURLから、自分でも物件が実際にレインズに掲載されているかを確認すること

契約前に、囲い込みに対する会社の考え方を直接聞いてみる

残念ながらストレートに「囲い込みをしていますか？」と聞いても、「していません」と答えます。

そこで、こう質問してみてください。

あなた

他社が買主を連れてきた場合、案内できますか？

もし、
「うちは自社で探す力が強いので、他社に頼む必要はありません」
「なるべく自社のお客様で決めます」
など、他社を排除する姿勢を見せたら、【囲い込みをするかもしれない会社】として要注意です。

だって、【買主を見つかること】があなたにとって重要で、【どの不動産会社が買主を見つけるか】はどうでもいいですよね？

媒介契約後、友人・知人に頼んで「他社経由」で問合せをしてみる

少し手間はかかりますが、最も確実に囲い込みの実態を暴く方法です。

• 手順：
  1. 友人や家族に頼み、別の不動産会社の窓口に行ってもらう。
  2. 「〇〇（あなたの物件）を内見したいのですが、取扱いできますか？」と聞いてもらう。
• 確認結果：
  • 正常：友人・家族に行ってもらった不動産会社から「紹介・案内可能です」と返答が来る。
  • 囲い込みの疑い：「その物件はすでに他で話が進んでいて紹介できないと言われました」と断られる。

「紹介・案内可能です」と回答があった場合、あなたが媒介契約した不動産会社は囲い込みをしていません。

ですが、「その物件はすでに他で話が進んでいて紹介できないと言われました」と回答があり、実際にはあなたに商談が進んでいる報告がない場合、囲い込みをしている可能性があります。

つまり、他社へウソをついて両手取引をしようとしている。ということですね。

なお、このような事態が発覚した場合、媒介契約期間中であっても契約解除（または更新拒否）を申し出ることができます。

【にじや不動産】では、売主さんのために業者間取引を歓迎し、意図的な両手取引を一切行っていません。

「なかなか売れないな・・、もしかして囲い込みかも？」と思ったときは、にじや不動産に相談してみてくださいね。

さて、本題と少し逸れましたが、「相続物件を安心して任せられる不動産会社の選び方・ポイント」を解説していきますね

見るべき7つのポイント

① 査定額の根拠をきちんと説明してくれるか

査定を依頼すると、会社によって提示される金額に差が出ることがあります。

ここで大切なのは、金額の高さそのものよりも「なぜその金額になるのか」を、周辺の取引事例や現在の売り出し状況などをもとに具体的に説明してくれるかどうかです。

逆に、根拠のあいまいなまま高額な査定を提示してくる会社は、後から「やはり値下げが必要です」と言われるケースもあるため、注意が必要です。

② 相続・空き家案件の実績があるか

ホームページや相談時に、相続不動産や空き家の取り扱い実績を確認してみましょう。

実績が豊富な会社であれば、家財整理の相談先や、司法書士・税理士との連携についてもアドバイスをもらえることが多く、心強い存在になります。

なお、にじや不動産では、

• 廃棄・片付け業者
• 司法書士
• 土地家屋調査士

など、地元密着のプロフェッショナルと連携しています。

③ 地域の相場・事情に詳しいか

実家が建っているエリアの取引相場や、周辺の開発状況、公共交通機関の使い勝手など、地域特有の事情を把握している会社かどうかも重要な基準です。

特に佐久市の場合、大手だから安心というわけではなく、その土地に根ざした情報量を持つ会社のほうが、的確な売却戦略を立てやすいこともあります。

例えば、佐久市であれば「移住者の事情やニーズに詳しいか？」のような情報です。

④ 遠方に住んでいても対応してもらえるか

相続人が実家から離れた場所に住んでいる場合、内覧の立ち会いや書類のやり取りをどこまでオンラインや郵送で対応してもらえるかを確認しておきましょう。

電話やメール、ビデオ通話での相談に柔軟に対応してくれる会社であれば、現地に何度も足を運ぶ負担を減らすことができます。

にじや不動産では、オンライン業務に完全対応しており、基本はメール・LINEなどで進めます。

⑤ 媒介契約の種類について、きちんと説明してくれるか

媒介契約には一般・専任・専属専任という種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

こちらの状況（売却を急いでいるか、複数社に依頼したいかなど）を踏まえた上で、それぞれの契約形態のメリット・デメリットを丁寧に説明してくれるかどうかも、信頼できる会社かどうかの判断材料になります。

⑥ レスポンスの速さと、担当者との相性

問い合わせをしてから連絡が来るまでのスピード、質問への回答の分かりやすさなども、実際にやり取りしてみないと分からない部分です。

契約後は担当者と何度もやり取りすることになるため、「この人になら安心して任せられる」と思えるかどうかも、意外と大切な基準です。

⑦ 売却活動の具体的な計画を示してくれるか

「とりあえず売り出してみましょう」ではなく、どのポータルサイトに掲載するか、どんな層に向けてどうアピールするか、内覧対応や家財整理についてどうサポートしてくれるかなど、具体的な売却活動のイメージを示してくれる会社は、それだけ準備と経験が伴っている証拠と言えます。

一括査定サイトを使うときの注意点

複数の会社を比較する手段として、一括査定サイトを利用する方も多いと思います。手軽に相場感をつかめる便利なサービスですが、次の点には注意しておきましょう。

• 一部の会社は、契約を取るために意図的に高めの査定額を提示することがある
• 複数社から一斉に連絡が来るため、対応に時間と手間がかかる
• 査定額だけでなく、担当者の説明の丁寧さや対応スピードも比較材料にする

査定額の一番高い会社を選ぶのではなく、「なぜその金額なのか」「どう売却を進めていくのか」を総合的に見て判断することが、結果的に納得のいく売却につながります。

こんな会社には注意したい

• 査定の根拠を聞いても、あいまいな説明しかしてくれない
• 契約を急かすような言い方をしてくる
• 「囲い込み」（他社からの問い合わせに対応せず、自社で買主を見つけようとする行為）の疑いがある対応をする
• 質問に対する回答が遅い、もしくは要領を得ない

こうした兆候が見られる場合は、よろしければ弊社までご相談ください。

まとめ

相続した実家の売却は、通常の売却以上に「信頼して任せられるかどうか」が重要になります。

査定額の根拠、相続案件の実績、地域への理解、そして担当者とのコミュニケーションのしやすさ——これらを総合的に見て、じっくり比較検討してみてくださいね。

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にじや不動産

佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信