佐久市で実家売却をするときに知っておきたい契約の種類とは？一般・専任・専属専任の違いと選び方

不動産会社を決めたら、次に交わすのが「媒介契約」です。

これは、売却活動をその会社に依頼するための契約。

実は3つの種類があります。

「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」——名前を聞いただけでは違いが分かりにくいこの3つですが、それぞれに特徴があり、どれを選ぶかによって売却活動の進み方が変わってきます。

この記事では、それぞれの違いと、相続した実家を売却する場合にどう選べばいいかを整理していきます。

3種類の媒介契約、何が違うのか

まずは大きな違いを表で見てみましょう。

この表を踏まえて、それぞれの特徴をもう少し詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約形態です。

それぞれの会社が独自に買主を探すため、より多くの人の目に触れる可能性があります。

メリット

• 複数社が競い合うため、それぞれの会社が積極的に動いてくれることが期待できる
• レインズ登録義務がないため、その分だけ後述する「囲い込み」のリスクは相対的に低いといえます

デメリット

• 各社への報告義務がないため、売却活動の状況が把握しにくい
• 「どうせ他社で決まるかもしれない」と考えて、各社の本気度が下がってしまうこともある
• 複数社とのやり取りが発生するため、窓口が増えて手間がかかる

専任媒介契約

1社にのみ売却を依頼する契約形態です。

自分で買主を見つけた場合は、仲介会社を通さずに直接契約することもできます。

メリット

• 依頼先が1社に絞られるため、担当者とのやり取りがシンプルになる
• レインズへの登録が義務付けられているため、他の不動産会社も物件情報を見ることができ、広く買主候補にアプローチできる
• 2週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられているため、進捗を把握しやすい

デメリット

• 1社に依頼が集中するため、その会社の対応力次第で売却活動の質が左右される
• 後述する「囲い込み」が起こりうる契約形態でもある

専属専任媒介契約

専任媒介契約よりもさらに1社との結びつきが強い契約形態です。

自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した仲介会社を通す必要があります。

メリット

• 1週間に1回以上という、最も頻度の高い報告義務があるため、進捗をこまめに把握できる
• レインズへの登録義務も最も早く（5日以内）、広く情報が行き渡りやすい

デメリット

• 自己発見取引ができないため、身内や知人に買ってもらいたいという場合には不向き
• 専任媒介と同様、1社への依存度が高く、「囲い込み」が起こるリスクがある

「囲い込み」と契約形態の関係

[不動産会社の選び方]の記事でも触れましたが、囲い込みとは、他の不動産会社からの問い合わせを不当に断り、自社だけで買主も見つけようとする行為です。この囲い込みは、専任媒介・専属専任媒介のように1社に依頼が集中する契約形態で起こりやすいという特徴があります。

だからといって、専任媒介・専属専任媒介を避けるべきというわけではありません。レインズへの登録義務や報告義務があるぶん、むしろ売主側が進捗を確認しやすい契約形態でもあります。大切なのは、契約形態そのものよりも、そもそも囲い込みをしない、信頼できる会社を選ぶことです。契約形態を選ぶ際も、この視点をあわせて持っておくと安心です。

相続した実家の場合、どれを選べばいいか

相続物件ならではの事情も踏まえて、選び方の目安をまとめます。

複数の相続人がいる場合

相続人が複数いる場合、こまめな進捗報告があったほうが全員で状況を共有しやすくなります。その点では、報告義務のある専任媒介・専属専任媒介のほうが向いていることが多いです。特に相続人同士が離れて暮らしている場合、報告を受けた内容を共有するだけで状況確認ができるのは大きな利点です。

早期の売却を優先したい場合

広く買主候補にアプローチしつつ、進捗もしっかり把握したいという場合は、専任媒介がバランスの取れた選択になることが多いです。信頼できる担当者と二人三脚で進めていけるという安心感もあります。

身内や知人に買ってもらう可能性がある場合

「もしかしたら親族や知人に買ってもらうかもしれない」という可能性が少しでもある場合は、自己発見取引が制限される専属専任媒介は避け、一般媒介か専任媒介を選ぶのがよいでしょう。

とにかく多くの会社の目に触れさせたい場合

複数社に同時に売却を依頼したいという場合は一般媒介が向いています。ただし、各社への進捗確認は自分で行う必要がある点は覚えておいてください。

まとめ

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、依頼できる会社の数、報告義務の頻度、レインズ登録の義務などに違いがあります。

どれが正解ということはなく、相続人の人数や状況、売却を急ぐかどうかによって、適した契約形態は変わってきます。

契約形態を決めるだけでなく、その前段階として「囲い込みをしない、信頼できる会社を選ぶ」ことも忘れずに意識してみてください。

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にじや不動産

佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信