2026.08.05

佐久市の実家を売ったときの税金は？知っておきたい3000万円特別控除と譲渡所得税・確定申告

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実家の売却を検討すると、次に気になってくるのが「税金はどれくらいかかるのか」という点ですよね。

特に相続した実家の場合、通常の売却とは違う特例が使えることもあり、知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わることもあります。

この記事では、譲渡所得税の基本的な仕組みと、相続した空き家を売却する際に使える「3000万円特別控除」についてファイナンシャルプランナーが監修し、お伝えします。

なお、税金の計算は個々の状況によって細かい判断が分かれます。
実際の申告にあたっては税理士または税務署にも相談することをおすすめします。

そもそも「譲渡所得税」とは

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。

これをまとめて「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

相続した不動産の場合、取得費は「被相続人が取得したときの価格」をそのまま引き継ぎます。

つまり、親御さんが何十年も前に購入した金額をもとに計算することになります。

当時の売買契約書などが残っていない場合、取得費が分からないことも多く、その場合は売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」という方法を使うことができます。

ただし、実際の取得費より概算取得費のほうが低くなることが多く、その分譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性がある点には注意が必要です。

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって次のように変わります。

相続した不動産の場合、所有期間は被相続人が取得した時点から通算されます。

そのため、親御さんが長年住んでいた実家であれば、多くの場合は長期譲渡所得に該当し、税率も低くなります。

相続税を実際に納めていた場合、一定の要件を満たせば、支払った相続税額の一部を取得費に加算できる特例があります。

この特例を使うと、その分譲渡所得が小さくなり、税負担を抑えることができます。

適用を受けるには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があるため、期限には注意しておきましょう。

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例が使えるかどうかで、税負担が大きく変わることもあるため、しっかり確認しておきたいポイントです。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準の建物が対象）
マンションなど区分所有建物ではないこと
相続の開始直前に、被相続人がその家に一人で住んでいたこと（老人ホーム等に入居していた場合も、一定の要件を満たせば対象になることがあります）
相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用として使われていないこと
譲渡の際に、耐震基準に適合するよう改修するか、家屋を取り壊して土地のみを譲渡すること（2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象になるよう要件が緩和されました）
相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
譲渡価格が1億円以下であること
2016年4月1日から2027年12月31日までの間の譲渡であること