認知症になると佐久市の実家が売れなくなる？成年後見制度でできること・できないこと

「もし親が認知症になったら、実家はもう売れなくなってしまうの？」

これは、生前整理を考え始めた方から非常によく聞かれる質問です。

結論から言うと、判断能力が低下した後でも「絶対に売れない」わけではありませんが、手続きは大きく制約されます。

この記事では、認知症など判断能力の低下が実家の売却にどう影響するのか、そして成年後見制度でできること・できないことを整理します。

なぜ、判断能力が低下すると売却が難しくなるのか

不動産の売買契約は法律行為であり、契約の意味を理解し、自分の意思で判断できる能力（意思能力）があることが前提になります。

認知症が進行し、この意思能力が失われたと判断されると、ご本人名義のままでは有効な売買契約を結ぶことができなくなります。

「まだ会話はできているから大丈夫」と思っていても、契約書の内容を理解し、その結果を判断できる状態かどうかは、医学的な診断や実務上の判断が必要になります。

この状態になってから実家を売ろうとすると、選べる手段が一気に限られてしまいます。

この場合に使われるのが「成年後見制度」

判断能力が低下した方に代わって法律行為を行うための制度が、成年後見制度です。大きく分けて2つの種類があります。

• 法定後見制度：すでに判断能力が低下した後に、家庭裁判所が後見人を選任する制度
• 任意後見制度：判断能力があるうちに、将来に備えてあらかじめ後見人となる人と契約しておく制度

すでに認知症の症状が進んでしまっている場合は、法定後見制度を利用することになります。

成年後見制度で「できること」

成年後見人が選任されると、本人に代わって財産管理や契約締結を行えるようになります。
実家の売却についても、後見人が手続きを進めることが可能になります。

成年後見制度で「できないこと」「制約されること」

ここが特に見落とされがちなポイントです。

居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要

成年後見人が、本人の居住用不動産（実家がこれに該当することが多い）を売却・賃貸・抵当権設定などする場合、家庭裁判所の許可を得なければならないと法律で定められています。

後見人の判断だけで自由に売却を進めることはできません。

「本人の利益のため」でなければ許可が下りにくい

家庭裁判所がこの許可を出すかどうかを判断する際、重視されるのは「本人の生活や介護のために、本当に必要な処分かどうか」という点です。

例えば「本人の施設入所費用や医療費を捻出するため」といった理由であれば認められやすい一方、「相続税対策のため」「家族が管理に困るため」といった、家族側の都合が中心の理由では、許可が下りにくいことがあります。

一度始めると、途中でやめられない

法定後見制度は、一度利用を開始すると、本人が判断能力を回復するか、亡くなるまで続きます。「実家の売却が終わったから、もう後見人は必要ない」という形で自由にやめることはできません。

専門家が後見人に選任されることもある

家族が後見人になることを希望しても、財産の状況や家族関係によっては、弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選任されることがあります。

この場合、後見人への報酬が継続的に発生し、家族の意向だけで財産管理を進めることが難しくなる場合があります。

つまり、成年後見制度は「使えるが、自由度は低い」制度

成年後見制度は、判断能力が低下した後でも実家を売却する道を残してくれる、重要な制度です。

しかし、家庭裁判所の許可、本人の利益を優先する審査、後見人選任後の継続性など、いくつもの制約が伴います。

「認知症になってから成年後見制度を使えばいい」と考えるのではなく、判断能力があるうちに、別の備え方を検討しておく方が、ご家族の希望に沿った形で実家を扱いやすくなります。

その備え方の一つが、「家族信託」です。

判断能力が低下する前に契約しておくことで、成年後見制度よりも柔軟に、実家の管理・売却を進められる可能性があります。

まとめ：認知症になってからでは、選択肢が狭まる

判断能力が低下した後でも、成年後見制度を使えば実家の売却の道は残されていますが、家庭裁判所の許可や本人の利益優先という制約の中で進めることになります。「まだ大丈夫」と思っている今のうちに、次の記事で紹介する家族信託のような選択肢も含めて検討しておくことをおすすめします。

にじや不動産では、成年後見制度や家族信託を検討する際の、不動産面でのご相談も承っています。司法書士や弁護士など専門家との連携も含めてサポートしますので、「まだ先の話かもしれないけれど、知っておきたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

実家の生前整理のススメ

「実家のことは、いざその時が来たら考えればいい」

そう思っている方は少なくありません。しかし実際に相続を経験した方の多くが、「もっと早くから話し合っておけばよかった」と感じています。

相続が発生してから実家の処分を考え始めることの具体的な負担と、生前のうちから準備を進めておくことのメリットを整理してまとめています。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信