売らずに佐久市の実家を活かす方法｜貸す選択をする場合の家族信託活用

ご家族の中には「思い出のある実家を手放したくない」「収益化しながら残しておきたい」と考える方もいらっしゃいます。

この記事では、実家を売らずに「貸す」という選択をする場合に、家族信託がどう役立つのかを解説します。

家族信託は「売却」だけでなく「賃貸」の管理にも使える

家族信託を結んでおけば、ご本人（委託者）の判断能力が低下した後も、受託者となった家族が、信託契約で定めた範囲内で財産の管理を続けることができます。

これは売却に限った話ではなく、実家を賃貸に出し、その管理・運営を続けることにも活用できます。

具体的には、次のようなことが可能になります。

• 入居者との賃貸借契約の締結・更新
• 家賃の受け取り・管理
• 修繕やリフォームの判断
• 必要に応じた売却への切り替え

つまり、「今はまだ売るかどうか決めていないけれど、認知症になったときに資産が凍結されるのは避けたい」という場合、家族信託を結んでおくことで、賃貸として活用しながら、将来の判断の余地も残しておくことができます。

実際の管理業務は、専門会社に委託することもできる

家族信託の受託者になった家族が、賃貸経営の実務（入居者募集、家賃回収、トラブル対応、修繕手配など）をすべて自分で行う必要はありません。

受託者としての権限を持ちながら、実際の管理業務は、空き家活用や賃貸管理を専門に行う「にじや不動産」などの会社に委託することも可能です。

税務上、知っておきたい注意点：損益通算ができない

家族信託を使って実家を賃貸に出す場合、税務上、見落とされがちな重要な注意点があります。それは、信託した不動産から生じた賃貸収入の赤字（損失）は、他の所得と損益通算できないという点です。

通常、賃貸経営で赤字が出た場合、その赤字を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）することで、所得税の負担を軽減できます。

しかし、家族信託によって信託財産となった不動産については、この損益通算が税制上認められておらず、赤字が出ても「なかったもの」として扱われます。

また、その赤字を翌年以降に繰り越すこともできません。

これは、複数の不動産を所有していて、一部を信託財産にする場合などに特に影響が大きくなるポイントです。

「家族信託にすれば節税になる」といった単純な話ではないため、賃貸活用を前提に家族信託を検討する場合は、この税務上のデメリットも含めてご相談を承ります。

疑問：確定申告は誰が行うのか？

家族信託では、多くの場合「委託者＝受益者」という形（自益信託）で契約されます。

この場合、信託財産である実家から生まれる家賃収入は、引き続きご本人（受益者）の所得として扱われ、確定申告もご本人の名義で行うことになります。

受託者が実務的な管理を代行していても、税務上の所得の帰属先は受益者のまま、という点も押さえておきたいポイントです。

まとめ：「売る」か「貸す」か、決めきれなくても備えられる

家族信託の大きな利点は、「売る」か「貸す」かを今すぐ決めなくても、判断能力が低下する前に契約さえしておけば、その後の状況に応じて柔軟に対応できるという点にあります。

ただし、賃貸活用を前提とする場合は、損益通算ができないという税務上のデメリットもあわせて理解しておく必要があります。

にじや不動産では、家族信託を活用した実家の賃貸活用について、空き家管理サービスとあわせたご相談も承っています。

「売るか貸すか、まだ決めきれていないけれど、選択肢を残しておきたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※ 家族信託の税務上の取り扱いは、個別の状況によって異なります。提携税理士もご紹介可能ですので、お気軽にご相談ください！

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信