買い替え特例・譲渡損失の損益通算、住み替えで使える税制まとめ

住み替えには、通常の売却とは異なる、住み替え特有の税制上の特例がいくつか存在します。

売却で利益が出た場合と、損失が出た場合とで、それぞれ別の制度が用意されています。

この記事では、その代表的な2つの制度について、佐久市の不動産会社「にじや不動産」のファイナンシャルプランナーが解説します。

※税制改定などで変更される場合があります。最新情報の更新に努めていますが、最寄りの税務署へ必ずご確認ください。

売却で利益が出た場合：買い替え特例（課税の繰延）

「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」は、今の家を売って利益が出て、かつ新しい家に買い換える場合に、その譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる制度です。

ここで注意しておきたいのは、「非課税になる」わけではないという点。

この特例を使うと、譲渡益への課税がその年には発生しない代わりに、将来その買い替えた家をさらに売却したときに、繰り延べられた譲渡益も合わせて課税される仕組みになっています。

あくまで「今は払わなくていいが、将来払う」という制度です。

主な要件として、

• 買い替え先の家屋は、居住用として使う部分の床面積が50㎡以上500㎡以下であること
• 居住用財産の3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは、同じ年の譲渡について併用することができない

どちらの制度が有利かは、譲渡益の金額や将来の見通しによって変わるため、事前の試算が重要です。

売却で損失が出た場合：譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

一方、住み替えによる売却で損失（譲渡損失）が出てしまった場合には、別の特例が用意されています。

所有期間が5年を超える居住用財産を売却し、一定の期間内に買換資産を取得して居住した場合など、一定の要件を満たすと、その譲渡損失をその年の他の所得（給与所得など）と損益通算することができます。

また、控除しきれなかった損失は、翌年以後3年内の各年分（買換資産に係る住宅ローンを有し、かつ合計所得金額が3,000万円以下である年分に限る）の所得から控除することができます。

つまり、マイホームの売却で損をしてしまった場合でも、その損失分だけ他の所得にかかる税金を軽減できる可能性がある、ということです。

併用できないケースに注意

この特例には、

という制約があります。

複数の特例を都合よく組み合わせることはできないため、どの特例をどのタイミングで使うかは、慎重に検討する必要があります。

確定申告が必須

これらの特例は、確定申告をしなければ適用を受けることができません。

損益通算の特例を受ける年、繰越控除を受ける年、それぞれで必要な書類を添付して申告する必要があります。

期限内に申告しなかった場合、その年以降の適用が受けられなくなる点にも注意が必要です。

まとめ：利益が出るか、損失が出るかで、検討すべき制度が変わる

住み替えの税金は、「今の家を売って利益が出るのか、損失が出るのか」によって、検討すべき制度が大きく変わります。

利益が出る場合は買い替え特例（課税の繰延）、損失が出る場合は損益通算・繰越控除の特例が、それぞれ選択肢になります。

どちらの制度も要件が細かく、他の特例との併用制限もあるため、実際に適用できるかどうかは、税理士に試算してもらうことを強くおすすめします。

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にじや不動産では、住み替えにあたっての税制面の見通しについても、税理士と連携しながらご相談を承っています。

「今の家を売ったら得なのか損なのか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※ 各特例の適用要件・適用期限は税制改正により変更される可能性があります。最新の情報は国税庁の公式サイトまたは税理士へのご確認をおすすめします。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信