古い実家は解体すべき？佐久市で「古家付き土地」としてそのまま売るメリット

「実家を売りたいんですけど、古いから解体してから売った方がいいですよね？」

相続した実家のご相談の中でも、特によく聞かれる質問です。

たしかに古い建物をそのまま売るのは気が引けるものですが、実は「解体せずに古家付きのまま売る」ことにも、見落とされがちなメリットがあります。

この記事では、古家付き土地として売るケースと、解体して更地で売るケースを比較しながら、佐久市で実家を売却する際にどちらを選ぶべきかを整理していきます。

「古家付き土地」とは？

古家付き土地とは、老朽化して資産価値がほとんどない建物が建ったままの状態で売り出す土地のことです。

買主側は「建物ではなく土地」として購入し、住むにしても建て替えるにしても、まず解体することを前提に検討するケースが多いのが特徴です。

不動産広告では「古家付き」「現況渡し」といった表記で扱われ、価格は実質的に土地の価格に近い形で設定されることが一般的です。

古家付きのまま売る3つのメリット

1. 解体費用を負担せずに済む

木造住宅の解体費用は、建物の規模や立地条件にもよりますが、百数十万円を超えることも珍しくありません。

古家付きのまま売却すれば、この費用を売主が負担せずに済みます。

「売れるかどうかわからない状態で、先に高額な解体費用を払うのは不安」という方にとっては、大きな安心材料になりますよね。

2. 固定資産税の住宅用地特例が維持される

建物が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の負担を軽減する「住宅用地の特例」が適用されています。

更地にしてしまうとこの特例の対象から外れ、税負担が大きく増える可能性があります。

売却までに時間がかかりそうな場合、古家付きのまま所有していた方が、保有期間中の税負担を抑えられるケースが多いです。

3. 古民家・DIYリノベ需要に応えられる可能性がある

近年は、あえて古い家を安く購入し、自分でリノベーションして住みたいというニーズも一定数あります。

特に趣のある古民家や、まだ構造がしっかりしている建物であれば、古家付きのまま「掘り出し物」として興味を持つ買主に出会える可能性もゼロではありません。

実際、私たち「にじや不動産」が売却を担当させていただいた物件でも、費用をかけてリノベーションされた方もいらっしゃいます。

古家付きのまま売る際の注意点

ただし、良いことばかりではありません。以下の点は事前に理解しておく必要があります。

買主の間口が狭くなりやすい

更地を探している実需層（新築を建てたい人）にとって、古家付き物件は「まず解体しないといけない」というハードルになります。

結果として、購入を検討する層が限定され、売却までに時間がかかりやすい傾向があります。

契約不適合責任のリスク

引き渡し後に建物の傾き、雨漏り、シロアリ被害などの不具合が発覚した場合、契約内容によっては売主が責任を問われることがあります（契約不適合責任）。

実務上は、古家付き物件では「建物部分について契約不適合責任を負わない」といった特約を結ぶのが一般的ですが、この特約の設計は不動産会社と事前にしっかり詰めておく必要があります。

「空き家の3000万円特別控除」の対象になるかは建物次第

相続した空き家を売却する際に使える3000万円特別控除には、

「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」
「耐震基準を満たしていること、満たしていない場合は耐震リフォームまたは解体をすること」

という要件があります。

つまり、耐震基準を満たさない古い実家をそのまま古家付きで売却しても、この特例の対象にならない可能性があります（買主側が引き渡し後の一定期限内に除却・耐震改修を行った場合に特例対象となる制度も令和6年から始まっていますが、条件があるため個別の確認が必要です）。

この特例の適用を前提に売却を考えている場合は、事前に税理士や税務署への確認をおすすめします。

逆に「解体して更地で売る」場合はどうか

比較のために、解体してから売るケースのメリット・デメリットも整理しておきますね。

メリット

• 更地を探している実需層にも訴求できるため、買主の間口が広がる
• 境界確定や測量など、土地としての条件整備がしやすい
• 建物の状態を気にする必要がなくなり、契約不適合責任のリスクが小さくなる

デメリット

• 解体費用を先に負担する必要がある
• 更地にした時点で固定資産税の住宅用地特例が外れ、保有期間中の税負担が増える
• 売却までに時間がかかると、税負担増の期間も長引く

なお、佐久市には空き家の解体に関する補助金制度（佐久市空き家再生等推進事業など）がありますが、これは「跡地を10年以上地域交流施設として活用する」「再建築不可の隣接地を取得して解体する」といった、地域活性化を目的とした限定的な条件が付いています。

「実家を売るために単純に解体したい」というケースでは対象外になることが多いため、補助金ありきで解体を前提に考えるのは避けた方がよいでしょう。

ブロック塀等の撤去については補助金が設定されています。

A、Bのいずれか低い方の額の2分の1

https://www.city.saku.nagano.jp/kurashi/tochi_jutaku/jutakutou/block-hei-hojo.html

国と連携した事業であり、国庫補助金の配分額の状況により受付可能件数および補助額が変動する可能性があるので、詳しい条件は佐久市建築住宅課へのご確認ください！

建設部　建築住宅課

電話：0267-62-6637（建築係）、0267-62-3430（住宅係）

佐久市で判断するときのポイント

で、結局どうするのがいいの？と思った方は、

・古家付きのまま売るか
・解体して更地で売るか

判断の目安として、次の視点を持っておくと整理しやすくなります。

• 立地：新築需要が高いエリアなら更地の方が売りやすく、郊外や古民家需要のあるエリアなら古家付きも選択肢になる
• 建物の状態：まだ構造がしっかりしているか、著しく老朽化しているかで、古家付きの訴求力が変わる
• 手元資金：解体費用を先に出せる余力があるかどうか
• 売却スケジュール：早く現金化したいのか、じっくり買主を探せるのか
• 税制特例の活用意向：3000万円特別控除を確実に使いたいのであれば、要件を満たす形（耐震基準を満たすか、取り壊し）を検討する必要がある

まとめ：建物の状態と税制、両方を見て判断を

古家付きのまま売るか解体するかは、「見た目が古いから解体すべき」という単純な話ではなく、立地条件・建物の状態・税制上の特例・手元資金など、複数の要素を組み合わせて判断すべき問題です。

特に3000万円特別控除の要件は見落としやすいポイントなので、売却方針を決める前に一度確認しておくことをおすすめします。

にじや不動産では、実家の現況を拝見した上で、古家付き・解体それぞれのケースでの売却見込みや税負担の違いを踏まえたご提案をしています。

「うちの実家はどちらが向いているか分からない」という段階でも、まずはお気軽にご相談くださいね！

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信