佐久市の空き家活用｜賃貸経営の確定申告・不動産所得の基本

空き家を貸し出して家賃収入を得るようになると、毎年、確定申告が必要になります。

「初めての確定申告、何から手をつければいいのか分からない」という方に向けて、不動産所得の基本的な考え方と、知っておくと得をする青色申告の仕組みを、佐久市の不動産会社「にじや不動産」のファイナンシャルプランナーが解説します。

不動産所得とは：収入から必要経費を差し引いて計算する

不動産所得は、家賃収入からそのまま計算されるわけではありません。

家賃などの収入から、必要経費を差し引いた金額が、課税対象となる不動産所得になります。

必要経費として計上できる主なものには、次のようなものがあります。

• 管理会社への管理委託費
• 修繕費（原状回復費用、設備の修理費など）
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 減価償却費
• 住宅ローンの利息部分（元本の返済分は経費にできません）
• 税理士への報酬

こうした経費をきちんと計上することで、課税対象となる所得を適正に抑えることができます。

減価償却費という考え方

建物は、購入・取得にかかった費用を、その年に一括で経費にするのではなく、法律で定められた耐用年数に応じて、少しずつ分割して経費として計上していきます。これが減価償却です。

中古の建物を取得した場合は、新築の場合とは異なる方法（簡便法など）で耐用年数を計算します。

この計算は複雑になりやすい部分なので、税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

青色申告を選ぶと、税制上のメリットが大きい

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。事前に税務署へ届出をすることで青色申告を選択でき、次のようなメリットがあります。

青色申告特別控除

不動産の貸付けが「事業的規模」と認められる場合は、最大65万円の特別控除が受けられます（複式簿記での記帳、e-Taxでの申告など一定の要件を満たす必要があります）。

一方、事業的規模に満たない場合は、特別控除額が最大10万円にとどまります。

この差は非常に大きいため、自分の賃貸経営が事業的規模に該当するかどうかは、重要な確認ポイントです。

事業的規模かどうかの目安としては、

独立した家屋であればおおむね5棟以上、アパートなどの貸間・貸室であればおおむね10室以上という、いわゆる「5棟10室基準」が形式的な判断指標として使われています。

戸建て1棟だけを貸している場合は、この基準には該当しないため、特別控除は10万円が上限になります。

赤字の繰越控除

その年の不動産所得が赤字になった場合、青色申告であれば、その赤字を翌年以降3年間繰り越して、将来の黒字と相殺することができます（白色申告ではこの繰越はできません）。

青色事業専従者給与

事業的規模と認められる場合、家族に賃貸経営を手伝ってもらった際に支払う給与を、必要経費として計上できる制度もあります。

確定申告の期限

確定申告は、原則として毎年2月16日から3月15日までの間に、前年分の所得について行う必要があります（曜日により多少前後することがあります）。

期限を過ぎると、青色申告のメリットを一部受けられなくなる場合があるため、早めの準備をおすすめします。

まとめ：戸建て1棟だけでも、青色申告のメリットはある

戸建て1棟だけの賃貸経営では、65万円の特別控除は受けられませんが、それでも青色申告を選択することで、10万円の特別控除や、赤字の繰越控除といったメリットは受けられます。

「規模が小さいから青色申告しても意味がない」と思わず、まずは青色申告の届出を検討することをおすすめします。

にじや不動産では、賃貸経営を始めた方向けに、確定申告についての基本的なご相談も承っています。「何が経費になるのか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※ 税務上の取り扱いは個別の状況によって異なります。詳細は税理士または税務署へのご確認ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信