農地・山林・未確定の境界がある実家を売るには？佐久市特有の解決ステップ

「実家の敷地、家の裏に畑があって、さらに山も少し持っているみたいで……」
「隣の家との境界がどこなのか、正直よく分からない」

佐久市で相続のご相談を受けていると、こうした「家だけではない」複合的な悩みに直面するケースが少なくありません。

佐久市は市街地だけでなく、農地や山林が生活圏の中に自然に組み込まれている地域が多いため、実家の売却を考えたときに、家屋以外の土地の扱いで手が止まってしまう方が多いのです。

この記事では、農地・山林・境界未確定という3つの複合要因それぞれについて、売却までにどんなステップが必要になるのかを整理していきます。

ケース1：実家の敷地に農地が含まれている場合

まず確認すべきこと：農地のまま売るか、転用して売るか

農地は農地法によって売買が厳しく制限されており、宅地のように自由に売買することはできません。大きく分けて、次の2つの方向性があります。

① 農地のまま、農業をする人に売る（農地法3条）

買主が農業者であること、耕作規模の要件などを満たす必要があり、農業委員会の許可が必要です。
買い手が農業関係者に限定されるため、実家の周辺で農地を探している農家がいなければ、成立しにくいのが実情です。

② 農地を転用して、宅地等として売る（農地法4条・5条）

自分で転用してから売る場合は4条許可、転用を前提に第三者へ売却する場合は5条許可が必要になります。
佐久市の場合、自己転用は県知事の許可が必要とされており、いずれのケースも佐久市農業委員会での手続きが必要になります。

見落としがちな「農業振興地域」の壁

転用を考える際にもっとも重要なのが、その農地が「農業振興地域（農振農用地区域）」に指定されているかどうかです。

区域内にある場合、農地転用の申請をする前に、まず「農業振興地域除外」の申請をして許可を得る必要があります。

この除外申請には時間がかかり、農振農用地区域外での小規模な個人住宅向けの転用が1か月半程度で許可が下りるのに対し、区域内からの除外を伴う場合は最短でも7〜8か月ほどかかるとされています。

「売却の話が進んでいるのに、農地の扱いだけがネックになって時間がかかる」という事態を避けるためにも、まずは佐久市農政課・農業委員会で区域内外の確認をしておくことをおすすめします。

にじや不動産

「にじや不動産」では、このような農地売買の案件も行ってきました。
手続きの流れや市役所とのやりとりについてもお任せください！

ケース2：実家の敷地に山林が含まれている場合

相続した時点でまず必要な届出

相続によって山林を取得した場合、その山林が「地域森林計画対象民有林」に該当するときは、取得した日から90日以内に所在する市区町村へ「森林の土地の所有者届出」を提出する義務があります。

届出を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、相続登記を待たずに早めに手続きしておく必要があります。

売却時にも届出が必要（面積によって様式が変わる）

山林を売却する場合も、新たな所有者となる買主側に届出義務が発生します。

目安として、山林の面積が1万平方メートル（1ヘクタール）を超える場合は国土利用計画法に基づく届出（契約締結から2週間以内）、それ以下の場合は森林の土地の所有者届出が必要になります。

どちらも提出先は山林所在地の市町村（佐久市の場合は耕地林務課）です。

山林は「売れにくい資産」であることも理解しておく

山林は路線価が定められていない地域が多く評価が難しいうえに、買い手が林業関係者などに限定されやすく、市場そのものが小さいという特徴があります。

実家の売却と切り離して、山林専門の売買マッチングサービス（山林バンクなど）へ並行して相談しておくと、選択肢が広がります。

ケース3：隣地との境界が未確定な場合

古くからある実家の土地では、境界標が失われていたり、そもそも一度も境界確定測量が行われていなかったりするケースが少なくありません。

境界が曖昧なままだと、売買契約自体が進められないことも多いため、早めの対応が必要です。

境界確定測量の基本的な流れ

1. 土地家屋調査士に依頼し、公図や登記情報をもとに現況を調査
2. 隣接する土地の所有者に立会いを依頼し、境界の位置を確認・合意
3. 道路など官有地と接する場合は、官民境界の確認も必要
4. 合意した境界に境界標を設置し、境界確定図を作成

隣接地の所有者が遠方に住んでいたり、相続が発生していて所有者がすぐに特定できなかったりすると、立会いの調整だけで数か月かかることもあります。

実家の売却を考え始めた段階で、境界の状況を早めに確認しておくことを強くおすすめします。

にじや不動産では、土地家屋調査士とも提携しています。
確定測量が初めての場合でもご安心くださいね♪

立会いがまとまらない場合は「筆界特定制度」も選択肢に

隣地所有者との協議がどうしてもまとまらない場合、法務局に筆界特定を申請する「筆界特定制度」という選択肢もあります。

裁判よりも比較的短期間・低コストで筆界（登記上の境界線）を確定できる制度で、境界紛争がこじれている場合の一つの解決手段になります。

越境物がある場合は覚書での対応も

塀や庭木の枝などが隣地に越境しているケースも珍しくありません。

境界確定と合わせて、越境の状態を記録し、将来の撤去や補修について取り決めた覚書を交わしておくと、買主にとっても安心材料になり、売却がスムーズに進みやすくなります。

複合的な問題を抱える実家、進め方の優先順位

農地・山林・境界未確定が複数重なっている場合、どこから手をつければよいか分からなくなりがちです。目安として、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 境界の確認（測量が必要かどうかをまず把握する）
2. 農地・山林の該当有無と区分の確認（農業振興地域内か、地域森林計画対象森林かを役所で確認）
3. 転用や届出など、必要な行政手続きの洗い出し
4. 専門家（土地家屋調査士・行政書士・不動産会社）への相談・依頼
5. 売却スケジュールの逆算（農振除外など時間のかかる手続きがある場合は特に注意）

これらはそれぞれ管轄も専門家も異なるため、窓口となって全体像を整理し、必要に応じて土地家屋調査士や行政書士と連携しながら進めていくのが現実的です。

にじや不動産では売買をスムーズに進められるよう、各専門家と連携しています！

まとめ：まずは「何が含まれているか」の棚卸しから

実家の売却が難しく感じられるとき、その理由の多くは「農地」「山林」「境界」といった、家屋以外の土地の要素が絡んでいることにあります。

しかし、それぞれに決まった手続きのステップがあるため、一つひとつ整理していけば、着実に前へ進めることができます。

にじや不動産では、農地・山林・境界の状況を含めた実家の全体像を一緒に棚卸して、必要な手続きの優先順位や専門家との連携も含めてサポートしています。

「敷地の中に何が含まれているのか自分でもよく分かっていない」という段階でも、まずはお気軽にご相談ください！

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信