佐久市の金融機関に今の家のローンが残っていても住み替えできる仕組みはある？

「今の家を売っても、住宅ローンを完済できるか分からない。それでも住み替えは可能なんだろうか」

住宅ローンの残債が、売却代金を上回ってしまう「オーバーローン」の状態でも、住み替えを可能にしてくれるのが「住み替えローン」です。

この記事では、

・住み替えローンの仕組み
・佐久市で住み替えローンを提供している金融機関
・利用する際の注意点

を移住者向け専門不動産会社「にじや不動産」のファイナンシャルプランナーが解説します。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、今の家を売却してもローンを完済しきれない場合に、その残った債務を、新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる仕組みのこと。

通常の住宅ローンは、新しく購入する物件の価格に応じて借入額が決まりますが、住み替えローンでは、それに加えて今の家の残債分も一緒に借りることになります。

これにより、自己資金で不足分を補填できない場合でも、住み替えを進められる可能性が生まれます。

利用するための主な条件

売却と購入の決済を、同日に行う必要がある

住み替えローンを利用する場合、原則として、今の家の売却（決済・引き渡し）と、新居の購入（決済・入居）を、同じ日に行うことが求められます。

これは、今の家の抵当権を抹消するのと同時に、新居に新しい抵当権を設定する必要があるためです。

売却と購入、両方のスケジュールをぴったり合わせる必要があり、この調整が住み替えローン利用の一番のハードルになります。

なれないことを個人でやろうとすると大変ですよね。

にじや不動産では、住み替えローンの手配についても提携司法書士等のプロフェッショナルと連携し、ご対応・ご相談可能えす。

審査が、通常の住宅ローンより厳しめになる傾向がある

住み替えローンは、新居の担保評価額を超えた金額を借り入れる形になるため、金融機関にとってはリスクの高い融資です。

そのため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなる傾向があり、また、取り扱っていない金融機関もあります。事前に、住み替えローンに対応している金融機関を確認しておく必要があります。

佐久市で住み替えローンに対応している金融機関は？

佐久市では以下の２つの金融機関が、住み替えローンに対応しています。

八十二長野銀行

富士山・アルプス アライアンス「移住応援ローン」

https://bank.82group.jp/kojin/kariru/jutaku/lineup/shinshyu.html

住み替えローンを利用する際の注意点

新居の借入額が、物件価格に対して高くなりやすい

今の家の残債分を上乗せして借りることになるため、新居の物件価格に対する借入額の割合が高くなります。

これは、将来その新居を売却する際に、再びオーバーローンの状態になりやすいということでもあります。

「住み替えローンで住み替えたら、次の住み替えでも同じ問題が起きた」ということにならないよう、長期的な返済計画を考えておくことが大切です。

スケジュール調整の難易度が高い

前述の通り、売却と購入を同日に決済する必要があるため、買主・売主・不動産会社・金融機関、それぞれのスケジュールをすり合わせる必要があります。

単純な売却や購入に比べて、実務上の調整が複雑になる点は理解しておく必要があります。

にじや不動産では、金融機関・司法書士と連携してスケジュール調整させて頂いております。
お気軽にご相談ください。

転勤の場合は利用できない点に注意

以前の記事でも触れましたが、住み替えローンはあくまで「今の家を売って、新居を購入する」というケースを前提にした制度です。

転勤先で賃貸住宅に住む場合など、新たに住宅を購入しない場合には利用できません。

まとめ：オーバーローンでも住み替えの道はあるが、条件を満たす準備が必要

住み替えローンは、資金面での大きな助けになる一方、決済日を一致させる必要があるなど、実務上のハードルもあります。

利用を検討する場合は、今の家の売却見込み額とローン残債を早めに把握し、対応可能な金融機関に相談しておくことをおすすめします。

にじや不動産では、住み替えローンの利用を前提とした売却・購入のスケジュール調整についてもサポートしています。

「オーバーローンかもしれないけれど、住み替えられるか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信