空き家を貸し出すときに知っておきたい入居者トラブル・原状回復の実務対応

賃貸経営を続けていく中で、避けて通れないのが入居者に関するトラブル対応です。

この記事では、家賃滞納、近隣トラブル、設備故障、原状回復をめぐる交渉など、実際によく発生するトラブルへの基本的な対応方法を佐久市の移住者向け専門不動産「にじや不動産」がお伝えします。

家賃滞納への対応

まずは早めの連絡から

にじや不動産などの管理会社へ管理委託せず、自分で管理（自主管理）する場合、家賃の支払いが遅れた場合、まずは電話や書面で状況を確認することから始めます。

単なる振込忘れであることも多く、早い段階での連絡が、滞納の長期化を防ぐポイントになります。

特に大事なのは、感情的にならないこと。

人間だれでも、うっかり。ということもあるものです。

滞納が続く場合は、書面での督促に切り替える

口頭での連絡を重ねても改善しない場合は、内容証明郵便など、記録に残る形での督促に切り替えます。

家賃保証会社を利用している場合は、この段階で連絡を入れ、対応を依頼します。

絶対にやってはいけないこと：自力での強制退去

滞納が長期化すると、「もう鍵を交換して、荷物も勝手に処分してしまいたい」という気持ちになることもあるかもしれませんが、これは絶対に避けるべき対応です。

日本の法律では、貸主が実力行使で入居者を退去させること（自力救済）は認められておらず、正式な手続きを踏まずに鍵を交換したり荷物を処分したりすると、貸主側が損害賠償責任を問われる可能性があります。

どうしても退去してもらえない場合は、裁判所を通じた明渡し請求など、正式な法的手続きを踏む必要があります。

この段階まで進んでしまった場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

近隣トラブル・騒音問題への対応

騒音やゴミ出しのマナーなど、入居者同士、あるいは近隣住民とのトラブルも、賃貸経営でよく発生する問題です。

まずは事実関係を確認した上で、当該の入居者に注意喚起の書面を送るなど、記録に残る形で対応することが大切。

口頭での注意だけでは「言った・言わない」のトラブルになりやすいため、書面での記録を残しておくことをおすすめします。

設備故障への対応

給湯器の故障や水漏れなど、建物の設備トラブルは、原則として貸主側に修繕義務があります。

入居者から連絡があった場合は、緊急性を見極めた上で、速やかに修理業者の手配を行う必要があります。

特に水回りのトラブルは、放置すると被害が拡大しやすいため、迅速な対応が求められます。

原状回復をめぐる交渉のポイント

以前の記事でも触れた通り、経年変化・通常損耗は貸主負担、入居者の故意・過失による損耗は入居者負担、という原則があります。

実際の退去立会いでは、この原則を踏まえた上で、次のような点に気をつけると、トラブルを避けやすくなります。

• 入居時と退去時、両方の状態を写真で記録しておく：入居時の状態が分からないと、退去時にどこまでが「入居中に生じた損耗」なのか判断しづらくなります
• 立会いの場で、その場にいる入居者と一緒に状態を確認する：後になってから一方的に費用を請求すると、トラブルに発展しやすくなります
• 費用負担の根拠を明確に説明する：国交省のガイドラインの考え方に沿って、なぜその費用を負担してもらうのかを具体的に説明できるようにしておきます

自主管理は大変

特に、中古の戸建ては水回りや配管や電気など、設備が古くなっていることも多く、設備故障の対応も増えます。

にじや不動産としては、築年数が多いほど管理委託をした方が良い。と考えています。

まとめ：記録を残すことが、トラブル対応の基本

入居者トラブルへの対応で共通して大切なのは、口頭だけで済ませず、記録に残る形でやり取りを進めるということです。

写真、書面、内容証明など、後から状況を客観的に説明できる記録があるかどうかで、トラブルが長期化するかどうかが大きく変わってきます。

にじや不動産では、入居者対応やトラブル発生時のご相談も、管理委託サービスの一環として承っています。

「対応に困っている入居者がいる」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信