佐久市で空き家をテナントにするときの賃料相場、どう決める？

事業用テナントの賃料は、住居用のように「近隣の似た間取りと比較する」だけでは決められません。

業種による支払い能力の違いや立地条件が、住居用以上に大きく影響します。

この記事では、事業用テナントの賃料をどう考えて設定すればよいか、佐久市の不動産会社「にじや不動産」がお伝えします。

「坪単価」という考え方

住居用の賃貸では家賃を総額で表示するのが一般的ですが、事業用テナントでは

「坪単価（1坪あたり月額いくらか）」

という単位で相場を捉えるのが一般的です。

同じ面積の物件でも、立地や条件によって坪単価は大きく変わるため、まずはこの単位で相場観を持つことが、賃料設定のスタートになります。

賃料に影響する主な要素

立地条件

視認性（道路からどれだけ見えやすいか）、交通量、駅からの距離、駐車場の有無など、事業を営む上での立地の良さが、賃料に影響します、

特に集客が売上を左右する業種（飲食店、物販店など）にとって、立地の重要性は住居用以上に大きくなります。

業種による支払い能力の違い

業種によって、家賃として無理なく支払える水準は異なります。

飲食業界では、家賃が売上に占める割合の目安として、おおむね10%前後が適正水準とされることが多いとされています。

テナントを募集する際は、想定される業種の一般的な家賃負担力も考慮しておくと、現実的な賃料設定がしやすくなります。

にじや不動産

「立地が良いから」といって家賃を高く設定してしまうと空室期間が長くなり、結果的に家賃収入が得られなければ、本末転倒！

業種理解が不可欠です。

にじや不動産には、飲食業界10年のファイナンシャルプランナーが在籍しており、飲食業界の経験も豊富。

家賃設定に迷ったら、「にじや不動産」へお気軽にご相談ください！

面積・階数

同じ建物でも、1階と2階以上とでは、坪単価に大きな差が出るのが一般的です。

1階は視認性・入りやすさの面で価値が高く評価されやすい一方、2階以上は坪単価が下がる傾向にあります。

とはいえ、全く需要がないわけではなく、「隠れ家的」「人目につきたくない」というニーズもあります。

フリーレントという交渉材料

借りる人にとってありがたいのが「フリーレント」という条件

「フリーレント」とは、一定期間の賃料を無料にすることです。

テナントの場合、内装工事期間中は営業ができないですよね。
つまり、売上をつくることができない。ということ。

なので、「内装工事にかかる期間は家賃が発生しない」という条件がつくと、とても助かります。

賃料負担を軽減することで、借主にとっての初期負担を抑え、契約を後押しする効果があるのです。

通常のテナントは共益費・管理費は別にすることが多いが・・・

事業用テナントでは、賃料本体とは別に、共益費・管理費という形で、共用部分の維持管理にかかる費用を別建てで設定するのが一般的です。

ただし、空き家を活用してテナントとして貸し出す場合、「共用部」はないため、共益費・管理費は設定しません。

まとめ：坪単価と業種特性、両方の視点で考える

事業用テナントの賃料設定は、坪単価という基準に加えて、想定される業種の支払い能力、立地条件、階数といった要素を組み合わせて判断する必要があります。

相場より高すぎる設定は空室の長期化を招き、低すぎる設定は収益機会を逃すことになるため、地域の実勢を踏まえたバランスの取れた設定が重要です。

にじや不動産では、佐久市での事業用テナントの賃料設定について、地域の相場感を踏まえたご相談を承っています。

「この物件、どれくらいの賃料が適正か知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

空き家を事業用テナントに！活用ガイド

空き家活用を得意とする佐久市の不動産会社「にじや不動産」では、自社所有のテナント貸し出しも行っています。

このガイドでは、佐久市で空き家を店舗・事務所として貸し出すことを検討する方に向けて、

• 住居用との違い
• 契約の実務
• 賃料の考え方
• 開業希望者とのマッチング

までのノウハウをまとめて整理しました

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にじや不動産

佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信