佐久市での事業用テナント経営の基礎知識｜住居用と何が違う？

空き家を「住居として貸す」のではなく「店舗・事務所として貸す」という選択をする場合、違う視点での判断が必要になります。

この記事では、佐久市で事業用テナント運営を行う不動産会社「にじや不動産」が、賃貸経営が住居用の賃貸経営とどう違うのか、基本的な特徴を整理します。

借地借家法は、事業用にも適用される

まず前提として、借地借家法は住居用・事業用を問わず、賃貸借契約全般に適用される法律です。

契約の更新拒絶に正当事由が必要とされる原則も、基本的には事業用テナントにも当てはまります。

ただし、実務上の運用や商慣習には、住居用とは異なる点が多くあります。

賃料水準の考え方が異なる

事業用テナントの賃料は、一般的に住居用よりも坪単価が高めに設定される傾向があります。

これは、店舗や事務所にとって、立地の視認性やアクセスの良さが売上に直結するため、良い立地であれば相応の賃料を負担してでも借りたいというニーズがあるためです。

一方で、業種によって支払える賃料の水準は大きく異なるため、住居用のような画一的な相場観は当てはまりにくい面があります。

入居審査で見るべきポイントが違う

住居用の入居審査では、主に個人の収入や勤務先の安定性が見られますが、事業用テナントでは、その事業がどれだけ実現性・継続性があるかという視点での審査が必要になります。

• 事業計画書の内容（どのような事業を、どう展開する予定か）
• 法人の場合は、決算書などから見た経営状況
• 個人事業主の場合は、開業予定の事業の実現可能性

住居用の感覚で「収入があれば大丈夫」と判断してしまうと、実際には事業が軌道に乗らず、早期に退去・賃料滞納につながるリスクがあります。

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保証の仕組みも異なる

事業用テナントでは、法人契約の場合、代表者個人による連帯保証を求めるのが一般的です。

また、住居用の敷金に相当するものとして、事業用では「保証金」という形で、家賃の数ヶ月分から、場合によっては1年分程度をあらかじめ預かる商慣習もあります。

これは、退去時の原状回復費用（後述するスケルトン返しに関わる費用）や、賃料滞納時の担保としての性格を持っています。

佐久市では、「家賃の数ヶ月分」の保証金を求めることは多くありませんが、オーナー次第。とも言えます。

内装工事は、借主負担が基本

住居用の賃貸では、貸主があらかじめ内装を整えた状態で貸し出すのが一般的ですが、事業用テナントでは、貸主は「スケルトン（内装のない状態）」で貸し出し、内装工事は借主が自己負担で行うのが基本です。

借主は、自分の事業に合わせて内装を作り込むことになります。

設備工事は、貸主負担が基本

一方、テナントの

給排水設備
電気設備

などの不具合は「貸主」が負担することがほとんどです。

例えば、空き家を事務所として貸し出すとしましょう。
洗面台の排水が悪く交換が必要な場合、「貸主」の負担で直すことになります。

契約期間が長めに設定されることが多い

借主は、内装工事などの初期投資を回収する必要があるため、事業用テナントの契約期間は、住居用（2年更新が一般的）よりも長め（3年〜10年程度）に設定されることが多くあります。

また、契約期間の途中で借主が解約する場合に備えて、中途解約時の違約金条項（残存期間分の賃料相当額を支払うなど）を契約に盛り込むのが一般的です。

まとめ：住居用の感覚をそのまま持ち込まない

事業用テナントとしての賃貸経営は、賃料水準、審査基準、保証の仕組み、内装工事の負担、契約期間まで、住居用とは異なる前提で成り立っています。

「住居用の延長線上」として考えてしまうと、判断を誤りやすい部分が多いため、まずはこの違いをしっかり理解しておくことが、事業用テナント経営の第一歩になります。

にじや不動産では、自社のテナント運営で積み重ねたノウハウをお伝えし、佐久市での事業用テナントとしての空き家活用について、住居用との違いを踏まえたご相談を承っています。

「事業用で貸すって、具体的にどうなのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

空き家を事業用テナントに！活用ガイド

空き家活用を得意とする佐久市の不動産会社「にじや不動産」では、自社所有のテナント貸し出しも行っています。

このガイドでは、佐久市で空き家を店舗・事務所として貸し出すことを検討する方に向けて、

• 住居用との違い
• 契約の実務
• 賃料の考え方
• 開業希望者とのマッチング

までのノウハウをまとめて整理しました

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佐久市移住者向け専門不動産会社

2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信