2026.09.08 2026.09.16

佐久市の実家売却でよくあるトラブル5選と対策

t-rainbow-admin

こんにちは！佐久市中込の不動産会社「にじや不動産」です。

「実家を売ろうと思ったら、思ったより時間がかかった」
「契約直前になって問題が発覚した」

——こうした声を本当によく耳にします。

とくに昔ながらの戸建てには、建てられた当時の慣習や、何十年も手をつけられていない書類上の問題が、そのまま残っていることが少なくありません。

売主さまご本人は普通に住んでいらっしゃったので気づかないだけで、いざ「売る」という段階になって初めて表面化するケースがほとんどです。

この記事では、

・佐久市で実家を売却する際に実際によく遭遇する5つのトラブル
・それぞれの解決の道筋

を、できるだけ専門用語を避けながらお伝えします。

「うちは大丈夫だろうか」と不安に思われた方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

1. 境界の「越境」トラブル
2. 未登記建物・未登記増築
3. 私道負担
4. 残置物(家財・仏壇・庭木など)
5. 契約不適合責任
まとめ:早めの相談が、いちばんの対策です
佐久市で相続空き家の相談をするなら「にじや不動産」

1. 境界の「越境」トラブル

まずよくあるのが「境界」です。

境界とは、自分の土地と他人の土地の境目のこと。
信じられないかもしれませんが、

「ココからココまでが、うちの土地」

という線引きが、国に登録されている情報と違う。ということがよくあります。

どんなことが起きるのか

古い戸建てでよく見られるのが、ブロック塀や物置、屋根の軒先、庭木の枝などが、知らないうちに隣地との境界線を越えてしまっているケースです。

これを「越境（えっきょう）」といいます。

昔は正確な測量図がないまま、お隣同士の話し合いだけでブロック塀を建てた、というご家庭も少なくありません。

何十年も揉め事なく暮らしてこられたので、境界がずれていること自体に誰も気づいていない、というのが実情です。

ところが、いざ売却となると、買主さまや金融機関は「境界がはっきりした状態」を求めます。

越境が見つかったまま契約を進めてしまうと、後々買主さまと隣地の方との間でトラブルになりかねませんよね。

にじや不動産では、そうしたトラブルを防ぐためにも、必ず確定測量をオススメしています。

「越境」解決までの流れ

確定測量を行う:土地家屋調査士に依頼し、隣地の方立ち会いのもとで境界を確定させます。佐久市内でも古い住宅地では、この立ち会いだけで数週間から1-2ヶ月かかることもあります。
越境の内容を確認する:塀や庭木など、何がどれくらい越境しているかを図面に落とし込みます。
覚書を取り交わす:すぐに塀を撤去するのが難しい場合は、「将来的に越境部分を解消する」といった内容の覚書を隣地所有者と取り交わすことで、売却を進められるケースが多くあります。
筆界特定制度の利用も選択肢に:隣地の方との話し合いがまとまらない場合は、法務局の筆界特定制度という公的な手続きを使う方法もあります。

ポイントは、「越境があるかどうか」を売却活動を始める前の早い段階で把握しておくことです。

「にじや不動産」でも、売却の相談を頂いた際には、
・公図と物件資料に面積のずれはないか
・隣地へ越境していないか
を調査・解決を行ってきました。

ご不安な場合は、お気軽にご相談ください。

次によくある売却時のトラブルは「未登記の建物」です。

2. 未登記建物・未登記増築

土地に建物を建てる場合、法務局へ登録が必要になります。　

ところが、この登録がされていない建物のことを「未登記建物」といいます。

「未登記」とは?

「未登記」とは、本来あるべき建物の登記(法務局への届出・記録)がされていない状態のことです。登記には大きく分けて次の種類があります。

建物登記の主な種類

表題登記:「この土地にこういう建物が建っています」という建物の存在そのものを法務局に記録するもの。
新築時だと、1ヶ月以内に申請する義務があり、不動産登記法で義務化されています。
保存登記:表題登記のあとに行う、所有権を公示するための登記ですが、これは任意です。

「未登記」が具体的に指すパターン

建物そのものが未登記:昔からある離れ、車庫、物置、納屋などが、そもそも一度も登記されていない。
増築部分が未登記:母屋は登記されているが、あとから建て増した部分(2階を足した、離れをつなげたなど)が反映されていない。登記簿上の床面積と、実際の床面積が食い違っている状態。
滅失登記の未了:逆に、昔あった建物を解体したのに、その建物が登記簿上はまだ「存在すること」になっている(取り壊し後の滅失登記を忘れている)ケース。

では、未登記だと、具体的にどんなトラブルがあるのでしょうか？

どんなことが起きるのか

「離れを増築した」「昔、車庫を建て増した」という、戸建ては佐久市内にも多くありますが、その増築部分が登記されていない、というケースをよく見かけます。

昔は「登記をしなくても罰則がすぐに来るわけではない」という感覚で、増築の届出だけで済ませてしまっていることが多いのです。

しかし、いざ売却の段階になると、登記簿上の建物と実際の建物の形状が一致していないため、買主さまが住宅ローンを組む際に金融機関の審査で引っかかってしまうことがあります。

たとえ、売主・買主同士が納得していても、金融機関の審査が進まないと、契約も送れてしまいますよね。

このように、「未登記建物」は売主・買主どちらにとっても、良くないことなのです。

解決までの流れ

現況を調査する:土地家屋調査士に建物の現況を測量してもらい、登記簿とのズレを確認します。
表題変更登記を行う:増築部分を含めた正しい形状で、建物表題部の変更登記を申請します。

未登記のまま売却することはできる？

どうしても登記が間に合わない場合は、重要事項説明で未登記の事実を明確に伝えたうえで、価格や契約条件に反映させる方法もあります。

ただし買主さまがローンを利用される場合は、金融機関との事前相談が欠かせません。

増築だけでなく、「そもそも建物が一切登記されていない」という古い納屋や倉庫が敷地内に建っている、というケースもあります。

これも同様に、早めに調査士へ相談することで、売却スケジュールへの影響を最小限に抑えられます。

「にじや不動産」では、佐久市の調査に慣れている家屋調査士とも業務提携をしています。
ご紹介可能ですので、お気軽にご相談ください。

3. 私道負担

３つ目に多い売却トラブルが「私道負担」です。

「私道」とは

道路には大きく分けて、

公道:国・県・市などが管理する道路
私道:個人、または複数の地権者が共同で所有・管理する道路

の2種類があります。

佐久市のような古くからの住宅地では、区画整理された際に道路部分だけ分筆され、沿道の各家が少しずつ持つ、という形の私道がよく見られます。

「私道負担」とは

例えば家に入るための道を通るときにの私道(個人や複数人が所有する道路)に関わる義務や制約を負っている状態のことをいいます。

所有・持分の負担
自分の敷地の一部が、道路として私道の持分になっている(=土地の一部を道路として提供している)ケース。実質的に自由に使えない土地を所有し続けることになります。
通行・掘削の承諾義務/依存
自分の家の前面道路が他人所有の私道である場合、その道路を通行したり、上下水道・ガス管を新たに引いたりする際に、私道所有者の承諾が必要になります。
逆に自分が私道の所有者側であれば、他の利用者からの承諾依頼に応じる立場にもなります。
維持管理費用の負担
舗装の補修、除雪、排水設備の維持などにかかる費用を、私道の関係者で分担するケース。
取り決めが曖昧なまま、慣習的に負担してきた、という家も多くあります。
建築基準法上の制約
私道が建築基準法上の道路(位置指定道路など)として認定されているかどうかで、将来その土地に建て替えができるかどうか(再建築の可否)が変わってきます。
認定されていない私道に接する土地は、最悪「再建築不可」になることもあります。

どんなことが起きるのか

つまり、私道では、次のような問題が起こりがちです。

私道の持分が正しく登記されていない、あるいは持分がまったくない
上下水道やガス管を新たに引き込む際に、私道所有者全員の掘削承諾が必要
私道の維持管理費用の負担割合が曖昧なまま

これらは、実家に長く住んでいるご家族にとっては「昔からのこと」として意識されていないことがほとんどですが、買主さまにとっては将来の生活に直結する重要な要素ですよね。

解決までの流れ

私道の権利関係を調べる:法務局で公図と登記簿を確認し、私道の所有者・持分を洗い出します。
通行・掘削の承諾書を取得する:私道所有者から、将来の通行や配管工事についての承諾書を取得しておくと、買主さまも安心して購入を検討できます。
位置指定道路かどうかを確認する:建築基準法上の「位置指定道路」に該当するかどうかで、再建築の可否が変わることもあるため、市の建築指導課などへの確認も行います。

「にじや不動産」では、私道負担がある物件をこのような流れで対応させて頂いています。

さて、次によくあるトラブルが「残置物」です。

4. 残置物(家財・仏壇・庭木など)

残置物（ざんちぶつ）とは、相続された実家の家財道具や仏壇、庭木、物置の中身などがそのまま残っている物のこと。

どんなことが起きるのか

長年住んでいたご実家であればあるほど、荷物の量も想いの深さも大きくなります。

「仏壇はどうすればいいのか」「思い出の品をどこまで処分すればいいのか」というご相談は本当に多く、これは単なる不動産の手続きというより、ご家族の気持ちに寄り添う部分でもあります。

一方で、残置物を残したまま引き渡すと、買主さまとの間で「これは処分してもらえると思っていた」というすれ違いが起こりやすく、契約後のトラブルに発展することもあります。

解決までの流れ

残すもの・処分するものを早めに仕分けする:とくに仏壇や位牌については、お寺への相談や閉眼供養(魂抜き)が必要になることもあるため、時間に余裕を持って進めます。
遺品整理・不用品回収業者の見積りを取る:庭木の伐採や物置の解体まで含めて依頼できる業者もあり、費用感を早めに把握しておくと資金計画も立てやすくなります。
契約書に残置物の取り扱いを明記する:「引き渡し時までにすべて撤去する」のか「一部を現状のまま残す」のか、契約条件として明確にしておくことで、後々の認識のズレを防げます。

にじや不動産

残置物込みで売却する。その代わり処分費分だけ売却価格を安くする。ということもよくあります。

残置物があっても査定は可能です。お気軽にご相談ください！

5. 契約不適合責任

「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」
聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産売買ではとても重要な言葉です。

以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたもので、2020年の法改正により「契約不適合責任」という名称に変わりました。

売買契約の内容と実際の建物の状態が異なっていた場合に、売主が負う責任のことです。

どんなことが起きるのか

古い戸建てでとくに多いのが、次のような不具合です。

シロアリ被害
雨漏りや屋根・外壁の劣化
給排水管の老朽化や漏水
傾き・地盤の不具合

これらは築年数の古い実家では珍しくないものですが、契約書に明記しないまま引き渡してしまうと、引き渡し後に買主さまから修理や損害賠償を求められる可能性があります。

解決までの流れ

建物状況調査(インスペクション)を実施する:専門業者に建物の劣化状況を事前に調査してもらうことで、売主さま・買主さま双方が状態を正しく把握したうえで契約に臨めます。
契約書で責任の範囲を明確にする:把握している不具合については重要事項説明・契約書に明記し、「知っていたのに伝えなかった」という事態を避けます。
既存住宅売買瑕疵保険の活用を検討する:インスペクションを受けたうえで加入できる保険で、引き渡し後に見つかった不具合の修補費用をカバーできる制度です。
買主さまの安心材料にもなり、契約不適合責任の範囲を限定する効果も期待できます。

「にじや不動産」でも、シロアリ被害や屋根壁・設備に劣化のある物件を、多く扱ってきました。

こういった劣化があると売れない。と思われる方も多いのですが、
「劣化があるけど、直すから安く買いたい」
という買主さんもいらっしゃいます。

大事なのは、隠さず明確にしておくこと。

にじや不動産

売主で建物状況調査(インスペクション)をすると、安心して購入してもらえますよ！