空き家をテナントにするときもスケルトン返し？住居用と真逆の原状回復の考え方

居住用の原状回復は「経年変化・通常損耗は貸主負担」が原則です。

しかし、事業用テナントの原状回復は、これとはまったく逆の考え方で運用されるのが一般的です。

この記事では、佐久市の不動産会社「にじや不動産」が事業用テナント特有の「スケルトン返し」について解説します。

スケルトンとは、建物の「骨組みだけ」の状態

スケルトンとは、内装・設備が何もない、建物の構造躯体だけの状態を指します。

事業用テナントの多くは、このスケルトンの状態で貸主から借主に引き渡され、借主が自己負担で内装工事（床・壁・天井の仕上げ、厨房設備、什器什品の設置など）を行った上で、営業を開始します。

にじや不動産

空き家をテナントにする場合、内装・設備があることがほとんどなので「スケルトン」となっていないと思いますが、テナント物件の場合【元の状態】に戻すのが一般的です

退去時は「借主が作ったものを、すべて撤去して返す」のが原則

事業用テナントの契約では、退去時に、借主が自己負担で施工した内装や設備をすべて撤去し、入居前と同じスケルトンの状態に戻して返却するという原則が広く用いられています。

これが「スケルトン返し」と呼ばれる慣習です。

なぜ、居住用とはこれほど考え方が違うのか

居住用の賃貸では、入居者は基本的に「貸主が用意した部屋」をそのまま使って生活します。

日常生活による自然な劣化（経年変化・通常損耗）は、家賃に織り込まれているものとみなされ、貸主が負担するのが原則でした。

一方、事業用テナントでは、借主が自分の事業に合わせて、独自に内装を作り込むことが前提になっています。

飲食店の厨房設備、美容室の設備、物販店の内装デザインなど、業種によって必要な内装はまったく異なり、次に入居するテナントがそのまま使えるとは限りません。

そのため、「借主が付加した価値（内装）は、借主自身の負担で撤去する」という考え方が、事業用テナントでは合理的とされているのです。

「居抜き」という、もう一つの選択肢

すべてのケースでスケルトン返しになるわけではなく、退去する借主の内装や設備を、そのまま次の借主に引き継ぐ「居抜き」という形も存在します。

特に飲食店同士の引き継ぎなどでよく見られる方法です。

居抜きで引き継ぐ場合、退去する借主は原状回復義務を免除される代わりに、内装や設備の対価として「造作譲渡料」を次の借主から受け取るケースもあります。

ただし、居抜きが成立するには、貸主・退去する借主・次の借主、三者の合意が必要になるため、必ず選べる方法というわけではありません。

にじや不動産

にじや不動産でも、「造作譲渡料を受け取る」というケースを扱った経験があります！

契約書には、原状回復の範囲を具体的に明記しておく

スケルトン返しをめぐるトラブルで多いのが、「どこまで撤去すればスケルトンとみなされるのか」という範囲の解釈の食い違いです。

給排水管やガス管などの設備配管を残すのか撤去するのか、天井や床の仕上げはどこまで含むのかなど、あいまいなまま契約すると、退去時に想定外の費用負担をめぐるトラブルに発展しやすくなります。

契約時に、原状回復の範囲を図面や仕様書レベルで具体的に取り決めておくことが、トラブル防止の鍵になります。

保証金との関係

事業用テナントの契約でも、保証金や敷金といった形で、あらかじめ一定額を預かっておくのが一般的です。

原状回復（スケルトン化）にかかる費用が、この保証金から差し引かれる形で精算されるケースもあれば、借主自身が業者に依頼して原状回復を行い、確認の上で保証金を返還するケースもあります。

どちらの方式にするかも、契約時に明確にしておく必要があります。

まとめ：貸主・借主どちらにとっても「明確な取り決め」が重要

スケルトン返しは、事業用テナントならではの合理的な商慣習ですが、範囲の解釈があいまいなまま進めると、退去時のトラブルの原因になります。

居住用の原状回復とは考え方が根本的に異なることを理解した上で、契約時に具体的な取り決めをしておくことが、円滑な賃貸経営につながります。

にじや不動産では、事業用テナントの契約における原状回復の取り決めについても、契約書の整備を含めたご相談を承っています。

「スケルトン返しの範囲、どう決めればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

空き家を事業用テナントに！活用ガイド

空き家活用を得意とする佐久市の不動産会社「にじや不動産」では、自社所有のテナント貸し出しも行っています。

このガイドでは、佐久市で空き家を店舗・事務所として貸し出すことを検討する方に向けて、

• 住居用との違い
• 契約の実務
• 賃料の考え方
• 開業希望者とのマッチング

までのノウハウをまとめて整理しました

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信