【佐久市の大家さんへ】家賃改定・更新のタイミングと進め方

賃貸経営を長く続けていると、近年のリフォーム費や資材高騰もあり、

「そろそろ家賃を見直したい」
と考える場面が出てきますよね。

しかし、家賃は貸主が一方的に決められるものではありません。

この記事では、契約更新の基本的な流れと、家賃改定を進める際の考え方を佐久市の移住者向け専門不動産会社「にじや不動産」の宅建士が解説します。

契約更新の基本的な流れ

普通借家契約の多くは、2年ごとの更新が一般的です。

契約期間が満了する際、入居者・貸主の双方に特に異議がなければ、そのまま契約が更新されます（合意更新、または法定更新）。

更新にあたっては、

・更新料発生を慣習としている地域
・香辛料が発生しない地域

両方のケースがありますが、佐久市周辺では【更新料が発生する】のが一般的です。

家賃を改定するには、法律上の根拠が必要

さて、家賃を値上げしたいと思っても、貸主が一方的に金額を決めて通告するだけでは、法律上は認められません。

借地借家法では、次のような場合に、貸主・借主のどちらからも家賃の増減を請求できると定められています。

• 土地・建物に対する税金などの負担が増減した場合
• 土地・建物の価格の上昇・低下、その他の経済事情の変動があった場合
• 近隣の同種の建物の家賃と比較して、現在の家賃が不相当になった場合

つまり、周辺相場の変化や、固定資産税の増額など、客観的な理由があって初めて、家賃改定を請求できる仕組みになっています。

にじや不動産

なぜ、上がるのか？という理由付けが必要です。

実務上の進め方：まずは話し合いから

家賃改定を進める際、いきなり法的な請求手続きに進むとトラブルになりがち。
家賃を上げたい気持ちは分かりますが、手順を踏んで進めていきましょう。

まずは入居者との話し合いによる合意を目指すのが一般的な進め方です。

1. 周辺相場を調査する：近隣の同条件の賃貸物件の家賃相場を確認し、現在の家賃とどれくらい差があるかを把握します
2. 契約更新のタイミングで相談する：更新のタイミングに合わせて、家賃改定について入居者に相談するのが、比較的スムーズに進めやすいタイミングです
3. 改定の根拠を具体的に説明する：「周辺相場と比べてこれだけ差がある」「固定資産税がこれだけ上がった」など、客観的な根拠を示しながら説明します

入居者が合意すれば、覚書などの書面を交わして、新しい家賃での契約に切り替えます。

合意が得られない場合は、調停や訴訟といった法的手続きに進む可能性もありますが、実務上はまず話し合いでの解決を目指すのが現実的です。

入居者としては、

• 家賃値上げを受け入れることの金額負担
• 家賃値上げを受け入れず、他の物件に引っ越す金額負担
• 自分の生活における物件位置の便利さ

などを考えて、判断します。

一般的には「家賃は安いほど良い」と考えられるかもしれませんが、

「値上がりしてもココに住み続けたい」

と思ってもらえるのであれば、家賃値上げにも応じて頂ける可能性はあります。

値上げと空室リスクのバランス

家賃を値上げすることで収益は改善しますが、その結果、入居者が退去を選んでしまうリスクもあります。

特に長期入居してくれている入居者がいる場合、退去による空室期間や、新たな入居者募集にかかる費用（広告費、原状回復費用など）を考えると、多少家賃を据え置いてでも、長く住んでもらう方が結果的に有利なケースもあります。

家賃改定を検討する際は、

「値上げによる収益増」
「退去リスクによる収益減」

の両方を天秤にかけて判断することが大切です。

まとめ：一方的な通告ではなく、根拠を持った対話を

家賃改定は、貸主の都合だけで進められるものではなく、客観的な根拠と、入居者との対話が欠かせません。

長く安定した賃貸経営を続けるためには、値上げのタイミングやその進め方についても、慎重に検討することをおすすめします。

にじや不動産では、家賃改定のタイミングの見極めや、入居者との交渉についてもサポートしています。

「そろそろ家賃を見直したいけれど、どう進めればいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信