佐久市の空き家を事業用テナントにするとき定期借家契約が基本？

事業用テナントの賃貸借契約では、居住用に比べて「定期借家契約」が広く活用されています。

この記事では、なぜ事業用テナントで特に定期借家契約が選ばれやすいのか、その理由と契約時のポイントを、佐久市の空き家活用に強い不動産会社「にじや不動産」の宅建士が解説します。

定期借家契約とは

定期借家契約は、契約であらかじめ定めた期間が満了すると、更新されることなく契約が確定的に終了する仕組みです。

普通借家契約のように、貸主側の都合だけで契約を終了させることが難しい（正当事由が必要）という制約を避けられるのが特徴です。

事業用テナントで、定期借家契約が選ばれやすい理由

1. 貸主が将来の計画を立てやすい

事業用の建物は、将来的な建て替え、売却、あるいは貸主自身の事業での使用などを見据えて所有されているケースが少なくありません。

定期借家契約であれば、契約期間の満了時に確実に契約を終了させられるため、貸主は将来の計画を立てやすくなります。

2. 賃料の見通しを、契約期間中は固定しやすい

定期借家契約では、借地借家法上の賃料増減請求権（経済事情の変動等に応じて賃料の増減を求められる権利）を、特約によって排除することができます。

これにより、契約期間中の賃料を固定額として取り決めやすくなり、貸主・借主双方にとって、収支の見通しが立てやすくなるというメリットがあります。

3. 借主側にとっても、投資回収の見通しが立てやすい

事業用テナントの借主は、内装工事など初期投資を行った上で営業を始めるため、「契約期間中は、安心して営業を続けられる」という見通しのしやすさを重視します。

定期借家契約で契約期間や条件があらかじめ明確になっていることは、借主にとっても事業計画を立てやすくするメリットがあります。

定期借家契約を結ぶ際の注意点（おさらい）

定期借家契約には次のような法律上の要件があります。

• 契約前に、貸主が借主に対して「更新がなく、期間満了により終了する契約である」ことを、書面（または電磁的記録）で交付し、説明する義務がある
• 契約自体も、書面（または電磁的記録）で締結する必要がある

これらの手続きを省略すると、定期借家契約としての効力が認められず、普通借家契約とみなされてしまう可能性があるため、事業用テナントであっても、この点は変わらず重要です。

再契約条項も、あらかじめ盛り込んでおける

「期間満了で必ず終了させたい」というだけでなく、「双方の合意があれば、引き続き契約を続けたい」というケースも多くあります。

この場合、契約書の中に「期間満了時に、双方が合意すれば再契約できる」という条項をあらかじめ盛り込んでおくことも可能です。

長期的に良好な関係を築いている借主であれば、こうした再契約を前提とした運用もよくあることです。

にじや不動産

契約期間が終了したら、お店をでていく。というのは大変すぎますからね

中途解約条項も忘れずに

事業用テナントの契約では、借主が契約期間の途中で退去する場合に備えて、中途解約時の条件（一定期間前の通知義務、違約金として残存期間の賃料相当額を支払う特約など）を、あらかじめ契約書に定めておくのが一般的です。

これにより、想定外の早期退去による損失リスクを抑えることができます。

まとめ：小規模なテナントでは、普通借家契約が選ばれることもある

定期借家契約は事業用テナントで広く活用されていますが、必ずしもすべてのケースで選ばれるわけではありません。

小規模な個人事業主向けの物件で、貸主自身も長期の安定入居を望んでいる場合には、普通借家契約が選ばれることもあります。

物件の性質や、貸主・借主双方の意向を踏まえて、どちらの契約形態が適しているかを判断することが大切です。

にじや不動産では、佐久市での事業用テナント契約について、定期借家契約の設計から契約書の整備までサポートしています。

「うちの物件はどちらの契約形態が向いているか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信