佐久市で初めて大家になる人が知らないとソンする賃貸借契約の基礎

初めて賃貸経営を始める際、避けて通れないのが賃貸借契約に関する基礎知識です。

契約の仕組みを正しく理解していないと、退去時のトラブルや、思わぬ契約不備につながることがあります。

この記事では、初めて大家になる方が最低限押さえておきたい、賃貸借契約の基本を佐久市地元密着の不動産会社「にじや不動産」の宅建士が解説します。

借地借家法の基本：普通借家契約と定期借家契約

賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

普通借家契約

契約期間が満了しても自動的に更新されるのが原則で、貸主側の都合だけで契約を終了させることは、法律上の「正当事由」がない限り難しいとされています。
一般的な賃貸物件の多くは、この普通借家契約で運用されています。

定期借家契約

契約期間の満了により、更新されることなく契約が確定的に終了する仕組みです。
実際は必ず終了するわけではなく、双方の意思があれば継続するケースも多くあります。

原状回復をめぐるトラブルを防ぐための基本的な考え方

退去時によくあるトラブルが、原状回復の範囲をめぐる意見の食い違いです。

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、次のような基本的な考え方が示されています。

• 経年変化・通常損耗（日照による畳やクロスの変色、家具の設置跡など、通常の生活による自然な劣化）は、原則として賃料に含まれているものとされ、貸主の負担とされています
• 入居者の故意・過失、善管注意義務違反による損耗・毀損（タバコのヤニ汚れ、飲み物をこぼしたまま放置したシミなど）は、原則として入居者の負担とされています

「入居者が住んだ分は全部きれいにしてもらう」という考え方は誤解であり、経年変化まで入居者に請求してしまうと、後々のトラブルや、消費者契約法上の問題に発展する可能性があります。

この線引きを正しく理解しておくことが、円満な退去対応の第一歩です。

敷金の扱いに関する基本ルール

2020年の民法改正により、敷金に関するルールが明文化されました。

敷金は、退去時に未払い賃料や、入居者負担分の原状回復費用などを差し引いた上で、残額を返還するのが原則です。

一方で、例えば、通常損耗・経年変化にあたる部分の原状回復費用を、敷金から一方的に差し引くことは、原則として認められません。

連帯保証人・保証会社について

入居者の家賃滞納などに備えて、連帯保証人を立ててもらうか、家賃保証会社を利用するのが一般的です。

ここで重要な注意点があります。2020年の民法改正により、個人が連帯保証人になる契約では、保証する金額の上限（極度額）を契約書に明記することが義務づけられました。

この極度額の定めがない契約は、法律上無効になってしまいます。契約書のひな形が古いままになっていないか、確認しておく必要があります。

にじや不動産では、個人の連帯保証人ではなく、家賃保証会社を利用をオススメしています。

理由としては、保証会社を利用することで、滞納時の督促や回収の手間を軽減できるというメリットがあるため。

にじや不動産で賃貸契約を結ぶ際も、保証会社利用を原則としています。

貸主として加入しておきたい保険

建物の設備の不具合などによって、入居者や第三者に損害を与えてしまった場合に備えて、施設賠償責任保険（オーナー向けの賠償責任保険）への加入を検討しておくと安心です。

火災保険とあわせて、必要な補償内容を確認しておくことをおすすめします。

まとめ：契約書のひな形は、定期的に見直しを

注意しておきたいのは、不動産会社へ管理委託をせずに自主管理する場合。

インターネットで賃貸契約書のテンプレートを探して利用する方も多いですが、法改正後の記載になっていないことも多くあります。

その点、不動産会社へ管理委託をすると、不動産協会の弁護士監修の契約書雛形を利用できるため、法改正にも対応できます。

にじや不動産では、賃貸借契約の締結や契約書の整備について、初めて大家になる方へのサポートも行っています。

「契約書、何に気をつければいいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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2020年東京から佐久市に移住した夫婦が経営。 自身の移住体験と不動産業界での実務経験を活かし、５０組以上の移住者をサポート/佐久市の4つのエリア特性を熟知し、ライフスタイルに合わせた物件提案を得意とする/ 【移住実績】東京→佐久市移住（2020年） /【サポート実績】移住相談５０件以上（累計） /【メディア掲載】日本テレビZIP!、プレジデントウーマンほか/宅地建物取引士,ファイナンシャルプランナー監修により情報発信